Ипотечное кредитование в России

Согласно документу, лимит выдачи ипотеки с господдержкой повышен с 700 миллиардов до одного триллиона рублей, размер субсидий по выданным после 1 марта кредитам снижен на 1 процентный пункт.

"Подписанным постановлением выдача таких ипотечных кредитов продлена до 1 января 2017 года. Кроме того, объём средств, направляемых на выдачу (приобретение) ипотечных кредитов (займов), увеличен с 700 миллиардов рублей до 1 триллиона рублей", — говорится в справке к документу.

По кредитам, выдаваемым банками с 1 марта 2016 года до 1 января 2017 года, предоставление им субсидии предусматривается до уровня ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 2,5 процентного пункта (для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, увеличение составляло 3,5 процентного пункта). При этом предусматривается, что в случае снижения ключевой ставки Банка России до уровня 9,5% и ниже субсидии по таким кредитам предоставляться не будут.

Как отмечается, принятые решения будут способствовать строительству жилья экономического класса и поддержке рынка ипотечного кредитования, а вносимые изменения позволят реализовать мероприятия по субсидированию выданных ипотечных кредитов в пределах средств, предусмотренных на эти цели в федеральном бюджете на 2016 год.

Правительство РФ в соответствии с законом о льготной ипотеке планировало в 2015 году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Ранее Медведев предложил продлить программу субсидирования ставок по ипотеке. Глава Минстроя РФ Михаил Мень уточнял, что программу планируется продлить до конца 2016 года, на нее планируется выделить порядка 16,5 миллиарда рублей.

Ранее депутаты — зампред ЦК КПРФ Валерий Рашкин и секретарь ЦК КПРФ Сергей Обухов направили запрос в правительство, в котором предлагали облегчить участь валютных заемщиков. По их мнению, решение следует возложить на три стороны: на заемщика, получившего ипотечный кредит в валюте, на банк, предоставивший этот кредит, и на правительственные структуры.

Отчасти помощь заемщикам со стороны государства оказана, отмечают депутаты в запросе: в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию из бюджета направлены 4,5 миллиарда рублей для помощи "отдельным категориям" валютных заемщиков. Но это не решает проблемы, считают они, поэтому предлагают дать заемщикам право гасить кредит по тому курсу валют, по которому они его получили. Для таких должников банки по распоряжению ЦБ должны ограничить обменный курс, а правительственные структуры — обеспечить этим банкам компенсацию убытков (в объеме 50-75%).

"Обеспечение устойчивости национальной валюты не означает сохранения ее курса по отношению к другим валютам на неизменном уровне", — сообщил депутатам Игорь Шувалов, пишет газета. А "принудительная реструктуризация валютных кредитов" является вмешательством "в гражданско-правовые отношения кредиторов и заемщиков и противоречит принципам гражданского законодательства", уточнил первый вице-премьер, отмечает газета.

Те заемщики, на которых не распространяется программа поддержки АИЖК, могут "восстановить платежеспособность", если составят с банком-кредитором "план реструктуризации долгов" и будут его исполнять. Гражданский кодекс предоставляет такую возможность, подчеркивается в правительственном ответе, а если соглашение с банком "недостижимо", то заемщик может обратиться в иные "банки, предлагающие программы реструктуризации" заемщикам со стороны.

Предложение "о частичной компенсации финансовых потерь" банков при реструктуризации долгов по прежним курсам валют "требует детального обоснования, так как потребует определения источника покрытия данных расходов", подытожил Шувалов, пишет издание.

По данным ЦБ на февраль 2016 года, в России было около 25 тыс. валютных ипотечников. При этом, по данным опросов Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), об их проблемах хорошо знают 13% населения, а еще 48% так или иначе слышали о них.

Это неудивительно: только в начале 2016 года валютные ипотечники провели несколько акций. Они приковывали себя наручниками в офисе банка «ДельтаКредит», приводили детей, одетых в тюремные робы, пытались прорваться в Райффайзенбанк в мусорных мешках, возлагали траурный венок возле офиса Нордеа Банка, а также приносили в офис ВТБ24 свиные почки. Но несмотря на все старания, заемщикам по-прежнему не удается договорится с банками и государством о рефинансировании своих кредитов на приемлемых условиях.

Проблема с ипотечными кредитами в валюте, отличной от национальной, не является чем-то необычным. РБК вспомнил четыре похожие ситуации с заемщиками в Хорватии, Польше, Венгрии и Австрии и выяснил, как пытались решить проблему валютной ипотеки в этих странах.

Соседи по несчастью

В начале 2000-х годов в европейских странах (в первую очередь — в восточной части Европы) стала популярной ипотека в в швейцарских франках, рассказывает профессор экономики РЭШ Валерий Черноокий. Ставки по таким кредитам были гораздо ниже, чем по займам в евро или местной валюте, говорит он. По словам Черноокого, сначала ипотеку во франках предлагали банки развитых европейских стран. Продукт пользовался высоким спросом, и местные банки тоже были вынуждены предлагать его, чтобы иметь возможность конкурировать.

15 января 2015 года Центробанк Швейцарии (SNB) внезапно отменил привязку обменного курса франка к евро, которая существовала более трех лет. В результате швейцарская валюта подорожала относительно евро на 22%. В последние годы евро стоил не менее 1,2 франка, а после 15 января подешевел до 0,98 франка. С тех пор, впрочем, евро немного укрепился к франку. Максимальное значение — 1,1 франка за евро — было зафиксировано 29 января 2016 года.

По данным Bloomberg, на следующий день после решения Швейцарии курс франка к польскому злотому взлетел на 22%. К венгерскому форинту франк подорожал на 21,1%, к хорватской куне — на 21,1%, к чешской кроне — на 19,7%, а к словацкой — на 19,2%. Вслед за этим десятки тысяч людей оказались не в состоянии обслуживать валютные кредиты.

Венгрия: щедрый подарок

В Венгрии ситуация с валютной ипотекой разрешилась даже до резкого роста франка. Однако и без этого венграм пришлось несладко: с 2008 года по 2014 год, когда было выдано большинство ипотечных кредитов в швейцарских франках, форинт подешевел к франку почти на 80%.

В июне 2014 года Верховный суд Венгрии решил, что кредитные договоры по валютной ипотеке составлены с нарушением закона. В частности, суд посчитал незаконным право банка повышать плату, если рыночный курс иностранной валюты растет.

Ассоциация венгерских банков, естественно, не согласилась с этим, но это ничего не изменило. Уже в июле был подписан закон, запретивший банкам взимать ипотечные кредиты в валюте по рыночному курсу. Но это еще не все: в конце 2014 года премьер-министр страны Виктор Орбан принудил банки перевести всю ипотеку во франках в форинты по курсу 256,5 форинта за франк, пишет Wall Street Journal. Учитывая, что через несколько недель франк подорожал до 320,3 форинта, решение сыграло на руку заемщикам.

Сумма переведенных в местную валюту кредитов, по данным Bloomberg, составила 3,3 трлн форинтов, или $12 млрд. Чтобы возместить потери розничных банков, ЦБ Венгрии решил компенсировать им €3 млрд, писали «Ведомости». Это было сделано, потому что заемщики начали расплачиваться в форинтах, а банки по-прежнему имели обязательства в валюте. Если бы они начали покупать ее на рынке, это вновь обвалило бы венгерскую валюту.

Польша: поиск консенсуса

В Польше ситуация до сих пор не урегулирована. По данным ЕЦБ, доля валютных кредитов среди всех ипотечных займов здесь составляет 47%. Что, по подсчетам Reuters, эквивалентно полумиллиону человек. И это учитывая, что в 2014 году польский ЦБ ужесточил правила выдачи кредитов в иностранной валюте: максимальный возраст заемщика ограничили 35 годами. Кроме того, ЦБ разрешил выдавать кредиты только в той валюте, в которой заемщик получает доход.

С 2008 по 2015 год нагрузка на должников увеличилась почти вдвое: тогда один франк стоил меньше двух злотых, а сейчас — больше четырех. Сильнее всего злотый девальвировался к франку 15 января 2015 года, и уже 23 января в Европейский центральный банк поступил законопроект польского парламента. В нем предлагалось перевести всю ипотеку в злотые по курсу на момент реструктуризации. Но при этом разницу между текущей стоимостью кредита и его стоимостью в злотых на момент выдачи заемщик должен погасить только наполовину, вторую половину должен был оплатить банк.

Эти условия польский парламент предлагал применить не ко всем, а только к тем заемщикам, кто использует жилье по его прямому назначению, то есть живет в нем и не имеет другой недвижимости. Жилая площадь ипотечной квартиры не должна превышать 75 кв. м, а дома — 100 кв. м. Если у заемщика есть как минимум трое детей, площадь роли не играет. В законопроекте подчеркивалось, что участие банков в программе принудительное: если должник обратился с просьбой о реструктуризации и он отвечает формальным требованиям, банк обязан пересчитать кредит.

ЕЦБ смутило отсутствие размера дохода в числе критериев для участников этой программы. Также ему не понравилось, что программа не гарантирует защиту заемщика от дефолта — для кого-то даже уменьшенные вдвое платежи могут оказаться неподъемными. К тому же 60% банковского сектора Польши — это иностранные банковские группы, и реструктуризация может негативно сказаться на этих группах в целом. Однако в заключение ЕЦБ признает, что доля польских активов в крупных банковских группах не так велика, чтобы привести к катастрофе.

Еще одну инициативу выдвинули польские банки: они предложили создать резервный фонд, в который будут вносить средства сами кредитные организации. Предполагается, что собранные таким образом средства пойдут на покрытие издержек при реструктуризации и возмещении части долга заемщиков перед банками.

Однако, несмотря на все это, проблема в Польше так и не решена. В начале 2016 года глава местного ЦБ Марек Белка назвал законопроект парламента «рецептом банковского кризиса» и «абсолютным злом» (цитаты по Bloomberg). Министр экономразвития Польши Матиус Моравецкий предложил ужесточить критерии участия в программе и помогать только тем, кто вообще не может обслуживать кредит во франках. Идею банкиров также не поддержали.

Поэтому, как и российские валютные ипотечники, поляки пытаются решать свои проблемы самостоятельно. Например, Томас Садлик из Варшавы подал в суд на Райффайзенбанк. Он обвинил банк в том, что его принудили взять кредит в иностранной валюте. «Сотрудник банка сказал мне, что я заплачу больше, если кредит будет в злотых», — говорил Садлик. Пока суд не вынес решения, но Садлик за это время создал организацию валютных ипотечников из 1000 человек.

«Мы надеемся, что власти все-таки найдут решение, которое не отразится на остальных гражданах», — говорит одна из участниц организации, филолог Катарина Шчербовска. В 2008 году она взяла в ипотеку 980 тыс. злотых, а после падения злотого ее долг вырос до 1,6 млн злотых. «Для меня это трагедия: я трачу абсолютно все силы на то, чтобы наскрести на ежемесячный платеж. Чувствую себя беспомощной», — рассказывает она. По ее словам, в Польше, как и в России, многие осуждают валютных ипотечников. Однако она считает нападки несправедливыми. «Я не финансист, сотрудник банка и мой финансовый консультант уверяли, что франк — стабильная валюта. Почему мне им не поверить?» — говорит она.

Хорватия: пересчет по старому курсу

В Хорватии история та же, что и в Польше, но с хорошим концом. После того как швейцарский ЦБ отменил привязку франка к евро, франк вырос к хорватской куне за день на 21,1%. Кредитов в швейцарских франках здесь чуть меньше, чем в Польше, но их все равно много: 38% всех ипотечных кредитов, выданных в Хорватии, номинированы в швейцарских франках.

Через три дня после обвала куны хорватский парламент на год заморозил курс франка к ней на уровне 6,39 куны за франк (при этом рыночный уровень на тот момент был равен 6,93 куны за франк), чтобы снизить размер платежей по кредитам в этой валюте. Через несколько месяцев после этого хорватский парламент постановил перевести все кредиты из франков в евро по курсу на момент выдачи кредита.

Это вызвало бурю протестов среди банкиров, некоторые кредитные организации даже обращались в Конституционный суд. Главная претензия была та же, что у ЕЦБ к проекту польского парламента: решение о фиксации курса не учитывает социальные различия между заемщиками. Многие из них вообще получают зарплату именно в швейцарских франках и никаких сложностей с выплатами ипотеки не испытывают, говорили представители Союза хорватских банков (HUB). Местной организации валютных ипотечников, в составе которой было около 55 тыс. человек, в свою очередь, эта инициатива понравилась, что неудивительно.

По предварительной оценке, реструктуризация по льготному курсу может обойтись хорватским банкам в 6 млрд кун, или $892 млн, цитирует Bloomberg вице-премьера Хорватии Бранко Грчича. Как и в случае с Польшей, хуже всего пришлось банкам — участникам международных банковских групп — на них приходится большая часть банковской системы Хорватии. В частности, пострадала хорватская «дочка» Сбербанка. Глава банка Герман Греф говорил в интервью «Коммерсанту», что в 2016 году Сбербанк получит убыток по Европе — в первую очередь из-за принудительной конвертации валютной ипотеки в Хорватии.

Россия: без решения

В России проблема не такая серьезная с точки зрения всей банковской системы, отмечает Черноокий из РЭШ. Число валютных заемщиков сравнительно невелико: в той же Польше или Хорватии их в разы больше, замечает он. Однако в России, по его мнению, вероятность того, что государство в конце концов решит эту проблему, невелика. По мнению Черноокого, оно не хочет поощрять рискованное финансовое поведение и внушать гражданам, что всегда готово нести ответственность за их просчеты.

По его мнению, оптимальное решение проблемы — диалог между банком и заемщиком, в котором государство выступает посредником. Подобным образом проблема валютной ипотеки решалась в Австрии. После кризиса в 2008 года австрийские власти запретили банкам выдавать кредиты в другой валюте, кроме евро. Однако больше государство никаких решений не принимало, лишь участвовало в спорах между заемщиками и банками от лица Австрийской ассоциации потребителей (VKI). Черноокий отмечает, что VKI помогла многим австрийцам выиграть суды у банков.

В России единого решения со стороны государства не будет, уверен замгендиректора «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин. Государство и так тратит огромные средства на докапитализацию и санацию банков и не хочет брать на себя еще и это следствие кризиса, замечает он. Поэтому, пока коммерческие банки (которые сейчас начинают делать новые предложения валютным заемщикам) еще не исчерпали свои возможности, государство не вступит в игру, уверен он. «Возможно, когда сформируется «сухой остаток» — тех, кто не вошел ни в одну программу, власти все же примут решение и помогут последним валютным ипотечникам», — заключает Буздалин.

Валютные ипотечники не раз апеллировали к зарубежному опыту во время переговоров, например с Ассоциацией российских банков (АРБ), рассказывает представитель всероссийского движения валютных заемщиков Ирина Ости. «Мы ссылались на примеры Венгрии и Хорватии, где ипотеку переводили по льготному курсу, однако нам обещали только изучить этот вопрос — и ничего больше», — сетует она. У нас создается ощущение, что у государства просто нет воли к решению этой проблемы «сверху», добавляет она.

В ответ на запрос РБК пресс-служба ЦБ сообщила, что его позиция по проблеме валютной ипотеки не изменилась с середины февраля 2015 года. Она сводится к тому, что банки будут и дальше решать проблемы валютных ипотечников в индивидуальном порядке.

Также, по ее словам, предлагается помочь молодым семьям в решении жилищного вопроса путем создания жилищно-строительных кооперативов при участии крупных предприятий и организаций и строительства арендного жилья.

Жилищная проблема действительно одна из самых острых в России. По словам руководителя Всероссийского центра уровня жизни Вячеслава Бобкова, практически каждый третий россиянин (29,2 процента) остро нуждается в жилье или улучшении жилищных условий. Как правило, площадь жилья на одного члена семьи составляет не более семи метров. Еще почти столько же (29,4 процента) - "низкообеспеченные" с точки зрения жилья. Это семьи, в которых на одного человека приходится менее 18 квадратных метров.

По мнению члена общественной палаты Елены Тополевой-Солдуновой, если государство возьмется за решение жилищной проблемы и введет детский жилищный вычет - это будет очень большое подспорье для россиян. "Отчасти материнский капитал уже помогает решить эту проблему - его можно направить на улучшение жилищных условий. Но не всегда этих средств бывает достаточно. Тем более, если учесть, что молодые семьи, как правило, не очень хорошо материально обеспечены и ипотека им не по карману", - считает она.

Более того, Астахов даже предложил вариант реализации этой идеи. По его мнению, можно использовать уже имеющийся положительный опыт регионов, когда при рождении двух детей процент по ипотеке снижают на 50 процентов, а при рождении третьего - на 100 процентов.

Есть и другие схемы. В Мордовии, например, при появлении на свет третьего ребенка родителям "прощают" 30 процентов из оставшегося ипотечного долга, а при рождении четвертого малыша семья может рассчитывать на полное погашение займа.

В Татарстане семьям, которые воспользовались социальным ипотечным кредитом, предоставляют безвозмездную субсидию для погашения части долга, равного 18 квадратным метрам (но не больше всей суммы неоплаченной ипотеки).

В Тверской области списывают 50 процентов долга при рождении трех и более малышей. То есть каждый регион сегодня праве самостоятельно устанавливать льготы, ориентируясь на толщину местной казны. Депутаты Госдумы же предлагают принять единые правила списания долгов для всей страны.

Опрошенные нами эксперты единогласно поддержали идею "детского жилищного вычета": это, по их словам, не только решит квартирный вопрос, но и увеличит рождаемость в стране.

Однако они засомневались, что российский бюджет потянет такие выплаты в сегодняшних непростых экономических условиях. Ипотечные кредиты есть у почти четырех миллионов ­россиян, и на компенсацию части долга могут уйти триллионы рублей.

Затраты казны сократить можно, говорят специалисты, но для этого понадобится сократить круг получателей льготы: например, прощать долги только молодым родителям до 30 лет или тем, кто воспользовался ипотекой с государственной поддержкой.

А как быть с теми семьями, у кого уже есть несколько детей? Про них в предложении депутатов не говорится ни слова. А ведь именно такие семьи и составляют сегодня костяк ипотечных заемщиков. Родить новых малышей им может не позволить материальное положение, отметил руководитель общественной организации "Право ребенка" Борис Альтшулер. По его словам, если и принимать подобный закон, то его необходимо распространить на все семьи с детьми.

Звучат и альтернативные предложения. Профессора кафедры труда и социальной политики РАНХиГС Любовь Храпылина уверена, что вместо вычетов из госказны надо стимулировать банки снижать проценты по ипотечным кредитам для всех семей с детьми.

"Сегодня установлены просто грабительские ставки, которые не позволяют большинству россиян покупать жилье в кредит, - отметила она в беседе с корреспондентом "РГ", - Какими они должны быть - 3-5-6 - процентов, должен решить совет экспертов, куда войдут представители банков, застройщиков и государства".

Во многих странах уже давно применяется именно такая система льгот для родителей, отметила она.

Борис Альтшулер же призвал активнее реализовывать программу по строительству домов с некоммерческим наймом. Когда таких строений в России станет много, семьи с детьми смогут снимать квартиру у государства по минимальной цене, меняя место жительства и площадь жилья в зависимости от увеличения семьи. Стоимость проживания, к примеру, в "двушке" будет стоить около 10 тысяч рублей в месяц.

Первые доходные дома уже начали появляться в России. Но они построены в основном для бюджетников и сотрудников местных предприятий.
---------------------------
Сколько в россии ипотечников

На начало 2016 года в стране насчитывается около 3,5 миллиона действующих ипотечных кредитов, из которых, по данным АИЖК, только 0,5 процента (17,5 тысяч кредитов) выдано в иностранной валюте. Суммарная задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 126,2 миллиарда рублей, или около 3 процентов от всего ипотечного рынка страны.

Рассуждать о проблемах валютных заемщиков равнодушно почти невозможно, даже рациональные банкиры после продолжительной беседы признаются, что выселять людей жалко, а принятие решений о судьбе неплательщиков – это "очень сложная" работа.

РИА Новости попыталось "нарисовать" портреты валютных ипотечников и выяснить, могут ли найти решение их проблем банки и государство.

Доллар или рубль?

Львиная доля — почти 80% — валютных ипотечных ссуд в России приходится на начало 2000-х, когда экономика отличалась высокой долларизованностью: многие компании платили "серые" зарплаты в долларах, а банки имели доступ к дешевому валютному фондированию.

Главный аргумент валютных ипотечников – банки намеренно выдавали валютную ипотеку и отказывали в выдаче в рублевой.

"Я брала кредит на 70 тысяч долларов в 2007 году по ставке 10,5%. К настоящему моменту выплатила большую часть процентов и 12 тысяч долларов основного долга, то есть в общей сложности примерно 70 тысяч долларов, и остаюсь должна еще 58 тысяч долларов. Платеж у меня составляет 700 долларов в месяц, сейчас по текущему курсу это неподъемная для меня сумма. Я одинокий родитель, у меня маленький ребенок. До апреля 2007 года Абсолют банк не выдавал рублевую ипотеку вообще, то есть я попала под долларовый вариант. И вариант был — либо брать валютную, либо ничего", — рассказывает свою историю заемщик Абсолют банка Галина Григорьева. По ее словам, "ДельтаКредит" также отказал ей тогда в выдаче рублевой ипотеки.

В кредитных организациях отмечают, что, действительно, были случаи, когда заемщик не соответствовал требованиям рублевой ипотеки, но проходил по условиям валютной. При этом банкиры считают, что клиенты зачастую сами делали выбор в пользу валютной ипотеки из-за низкой ставки и других более привлекательных условий. Так, при равной сумме ежемесячного платежа по долларовому кредиту клиент мог купить квартиру большей площади, чем за рубли.

По данным банков, средняя ставка по валютным ипотечным кредитам за последние десять лет составляет чуть менее 10%, а по рублевым – 12,5-13%. Когда курс в эти же годы колебался на уровне 25-35 рублей за доллар, валютные заемщики могли обслуживать кредит на более выгодных условиях.

"Основным мотивом людей при оформлении валютной ипотеки было желание купить конкретную квартиру. Люди видели цель и под эту цель выбирали средства. Понимая, что в рублях они не всегда выходили на необходимую сумму, соглашались на доллары. Также были среди клиентов люди, которые в те годы не имели "белых" доходов и не подходили под кредитную политику выдачи рублевых продуктов. По долларовому кредиту размер аннуитетного платежа был либо сравним с платежом по рублевому кредиту, либо на 10-15% ниже, но в то же время валютный позволял привлечь большую сумму", — пояснил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр.

Стратегии активно выдавать именно долларовые кредиты у банков не было, заявляют банкиры, хотя и признают, что и сами кредитные организации отчасти несут ответственность за сложившуюся ситуацию с валютной ипотекой.

"Конечно, в 2007-2008 годах банк не был настолько консервативен при выдаче валютных кредитов, каким стал после кризиса 2009 года. Вина банков в том, что один и тот же заемщик мог получить отказ в рублевом кредите из-за недостатка дохода, но долларовый кредит на аналогичную сумму одобрялся, потому что из-за более низкой ставки платеж был меньше. Потом этот урок учли", — отмечает представитель Райффайзенбанка.

"У клиента был выбор: взять рублевый кредит по большей ставке или долларовый по меньшей, но с учетом валютного риска. Конечно же, у заемщиков была разная мотивация для оформления ипотечного кредита в иностранной валюте: у кого-то была зарплата в долларах, либо в рублях, но "привязана" к курсу доллара. Других привлекала возможность получения долларового кредита по более низкой ставке ", — говорит представитель банка "ДельтаКредит" Илья Александров.

Снежана Ярощук, которая выплачивает валютную ипотеку в "ДельтаКредите", не согласна с этим. "Разница между рублевой и валютной ипотекой на тот момент была незначительной. Это иллюзия, что ставка в валюте была гораздо выгоднее. Банкам на тот момент было выгодно "впаривать" исключительно валюту, так как валюта привлекалась на международных рынках под 2% годовых. Заемщикам у нас она продавалась под 10% годовых", — указывает она.

Не играйте в "казино"

Стоит отметить, что, несмотря на резкий скачок курса доллара, большая часть валютных заемщиков не нарушают условия договоров, в сложной ситуации оказались 20%, или около 5 тысяч человек — им грозит лишение квартиры или увеличение срока ипотечной кабалы.

По данным АИЖК, основанным на анализе информации от 25 банков, на долю которых приходится 90% валютных ипотечных кредитов, более 74% заемщиков восстановились в графике платежей и на середину марта не имеют просрочки.

Всего банками реструктурировано более 5,1 тысячи кредитов, что составляет порядка 20% от всего объема действующих ипотечных кредитов в валюте.

Так, по данным Росбанка, на условиях первоначального соглашения обслуживаются 78% валютных ипотечных кредитов, у Райффайзенбанка – 83%. Как отмечает "ДельтаКредит", подавляющее большинство заемщиков выполняют свои обязательства.

Базовый совет, которые банкиры сейчас дают своим заемщикам – не играть в "казино" и конвертировать кредиты в рубли. По их мнению, в острой ситуации оказались те, кто не захотел рефинансировать свои кредиты в 2014 году по курсу 50 рублей за доллар, ожидая, что рубль будет укрепляться. Кроме того, были те, кто тогда пролонгировали свои валютные кредиты, но после очередного обвала рубля в январе 2015 года снова обратились за пересмотром кредитных условий.

"Большинство из тех, кто приходит сейчас к нам – это клиенты, стратегия которых была такова, что государство пойдет навстречу и сделает рекомендованный курс 38-39 рублей за доллар обязательным, государство разделит риски", — отмечает представитель одного из банков.

На программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, правительство направило 4,5 миллиарда рублей. На помощь, не более 600 тысяч рублей, могут рассчитывать родители, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, а также граждане, воспитывающие детей-инвалидов и ветераны боевых действий.

Такая господдержка решает проблемы далеко не всех ипотечников, но, тем не менее, востребована заемщиками, отмечают в банках. По оценкам Райффайзенбанка, к почти 60% заемщиков применимы критерии АИЖК.

"Государство выразило свою позицию – выделило средства на помощь ипотечным заемщикам, банки тоже свой шаг сделали. Но клиенты рассчитывали на большее. Я не думаю, что государство обязано помогать, но оно могло это сделать в большем объеме", — полагает один из банкиров.

Однако другой банкир придерживается иной точки зрения. "Вопрос валютной ипотеки касается Москвы и Питера. Почему мы помогаем этим людям, а не тем, кто в регионах лишается работы и не может платить по потребительским кредитам, к примеру? Чем эти три-пять тысяч людей, которым в большинстве своем банки предлагают варианты решения проблемы, отличаются от должников по другим видам кредитов из регионов? Имея более высокие доходы, живя в Москве и Петербурге в не самых дешевых квартирах, они хотят получить больше чем 600 тысяч, которые им предлагает государство. Как люди, живущие в Иркутске, отреагируют на то, что москвичам, живущим в квартирах стоимостью 15 миллионов рублей, государство дает деньги?", — негодует собеседник агентства.

По данным АИЖК, в правительстве РФ рассматривается проект, который предусматривает увеличение объема возмещения с 10% до 25% от остатка кредита, а также повышение максимальной суммы возмещения с 600 тысяч до 1,5 миллиона рублей.

Ипотечники считают, что государство должно принять более активное участие в решении проблем валютных заемщиков. Они указывают на то, что не знали о валютном риске и не ожидали, что власти отменят режим валютного коридора.

"Определенно клиенты не знали о тех рисках, которые на себя берут, поскольку, ориентируясь на установленный валютный коридор, заемщики никак не рассчитывали, что курс доллара может подскочить до такого безумного уровня. Соответственно, по нашему мнению, здесь государство должно принимать наиболее активное участие", — отмечает заемщица Ярощук.

По ее мнению, среди вариантов решения проблемы – крымский опыт. "Необходимо распространить крымский закон на территорию всей России. Валютные ипотечные заемщики полуострова имели возможность конвертировать свои ссуды по курсу на день вхождения Крыма в состав России — около 35 рублей за доллар", — добавляет она. Еще один вариант, предлагаемый заемщиками — разделение проблем ровно на троих: заемщик, банк, государство.

"Мы считаем, что вмешательство государства просто необходимо. Тем более, сейчас, когда уже такой накал страстей и такой масштаб проблемы. Вариантов очень много", — считает клиентка Абсолют банка Григорьева.

Ситуация первая. Остронуждающиеся

Валютных ипотечных заемщиков можно условно поделить на две категории: "социальная" и "инвестиционная".

Согласно оценкам Банка России, количество заемщиков по валютным ипотечным кредитам за 2015 год снизилось на 22% и на февраль 2016 года составило 25 тысяч человек. По оценкам ЦБ, число так называемых "социальных" заемщиков, требующих индивидуального подхода и адресного решения проблемы, не превышает 20%.

Такой заемщик может рассчитывать на помощь со стороны государства. Он брал кредит на свое единственное жилье, имеет квартиру с небольшой площадью (однокомнатная — площадью до 45 квадратных метров, двухкомнатная – до 70 квадратных метров, трехкомнатная – до 84 квадратных метров).

Но и тут у всех разная ситуация. Есть те, у кого погашена значительная часть кредита, и те, у кого долг после девальвации рубля в несколько раз превышает стоимость квартиры.

"Среди валютных заемщиков есть те, кто доведен до отчаяния, и им надо помочь. Классический случай остронуждающихся заемщиков. Как правило, это владельцы однокомнатных квартир, площадь которых не превышает 40 квадратных метров, семья с двумя и более детьми либо родители-одиночки. У некоторых сложная ситуация со здоровьем или один из членов семьи утратил доход. Выплачивают кредит они на текущий момент уже примерно 5-7 лет", — описывает ситуацию Игорь Шкляр из Росбанка.

Логика таких заемщиков — они уже погасили полную стоимость квартиры, а в результате обвала рубля оказались должны еще две, поэтому банк должен пойти на уступки, рассказывает представитель одного из банков.

"При этом клиенты не понимают базовой финансовой арифметики, выплаченные проценты — это не чистый доход банка. Банк выплачивает процент по своим обязательствам, компенсирует свои операционные расходы, стоимость риска. И только сверху маржа банка, которая сейчас составляет примерно 0,5%. А по рефинансированным кредитам мы идем сознательно в минус, другого варианта нет", — говорит он.

Таким заемщикам не подходит ни пролонгация кредита, ни конвертация, и помощь АИЖК в 600 тысяч рублей – как капля в море. Преимущественно банки предлагают им "простить" долг полностью или частично, переписав квартиру на свой баланс. Некоторые предлагают затем оформить договор аренды на эту квартиру на один-два года за символическую плату, равную примерно расходам на коммунальные платежи.

"Немало случаев, когда долг клиента составляет 10 миллионов рублей, квартира стоит 5 миллионов. Естественно, человек не понимает, за что ему нужно столько переплачивать. То есть проблема часто даже не в том, что заемщик не может платить. Он просто не хочет этого делать ", — отмечает представитель Райффайзенбанка.

Но все же большинство из них продолжают обслуживать кредит. "У трети наших валютных заемщиков сумма долга выше стоимости квартиры, но большинство из них продолжает платить. Далеко не все готовы терять квартиры, в которых прожили много лет. Многие рассчитывают на снижение курса доллара", — добавили в Райффайзенбанке.

"Надо продолжать платить в нескольких случаях. Во-первых, если зарплата позволяет обслуживать кредит, и платеж составляет не более 70-80% доходов. Во-вторых, если ожидаешь, что в перспективе двух лет у тебя повысится доход. Но нужно рефинансировать кредит в рубли, а не "продолжать игру в казино", выплачивая долг в валюте. Если доход равен сумме ежемесячного платежа по кредиту и перспектив роста зарплаты нет, то лучше продать квартиру. Конечно, это очень тяжелый вопрос", — советует другой банкир, пожелавший остаться неизвестным.

Ситуация вторая. Инвесторы

Вторая категория заемщиков – противоположность "социальной" категории. Это люди, которые получили большие кредиты от 300 и более тысяч долларов. Выплатив часть, они все равно остаются должны еще 200-300 тысяч долларов, что равно 20-25 миллионам рублей. И если для первой категории с учетом нового курса платеж увеличился на 10-20 тысяч, для второй – платеж возрос на 100-200 тысяч рублей.

Среди таких клиентов есть те, кто занимает активную позицию, ходят на митинги, при этом не имеет просрочек по кредиту. Их задача – "заставить" государство сделать обязательным льготный валютный курс конвертации для всех валютных заемщиков.

"У некоторых заемщиков дорогие квартиры, для них работает теория больших чисел. То есть отклонение курса рубля на 10% означает увеличение размера долга на 2-3 миллиона рублей. Они, с одной стороны, могут обслуживать кредит, с другой стороны, понимают, что речь идет о десятках тысячах рублей переплаты ежемесячно. Эта категория заемщиков, как правило, может себе это позволить, но они в мэйнстриме, надеются на какую-то помощь. Они не нуждающиеся, но пострадавшие от роста курса доллара", — отмечает Шкляр.

На такие кредиты приходится, по разным оценкам, от 25 до 40% валютных ссуд. По мнению ряда банкиров, люди, имеющие такие кредиты, не вслепую брали на себя валютный риск, а просчитывали выгоду.

Таким заемщикам банкиры предлагают продать недвижимость, погасить долг и на оставшуюся сумму купить квартиру классом ниже. Некоторые банки готовы списать им часть долга.

"Когда ты сидишь в казино, появляется желание сидеть до конца. А тут надо уходить из казино, фиксируя свой убыток. А они этого не хотят", — отмечает другой банкир.

Стоит ли запрещать валютную ипотеку

Как отмечают банкиры, потери банков из-за валютной ипотеки сейчас исчисляются миллионами, но если делать обязательным льготный курс, убытки возрастут в разы. По их мнению, только текущий рыночный курс является справедливым для конвертации.

"Мы на валютной ипотеке ничего не зарабатываем, мы на ней теряем сотни миллионов рублей, потому что прощаем долги. Но если мы переведем все кредиты по курсу 40 рублей за доллар, то потери будут миллиардные", — отмечает представитель Райффайзенбанка.

"Наша программа рефинансирования нацелена, в первую очередь, на социально незащищенных заемщиков и предполагает, что банк берет убыток в размере примерно 20-30% от размера совокупной задолженности по основному долгу, плюс теряет на процентном доходе из-за предоставления нерыночной ставки по конвертированному кредиту", — отметил Шкляр из Росбанка.

Все банки единодушны в том, что текущий курс является справедливым для конвертации кредитов.

"Мы все живем в одной экономической реальности, и справедливый курс конвертации – текущий. Если следовать логике о том, что есть какой-то другой справедливый курс, например, 40 рублей за доллар, то получится, что сейчас банки могут возвращать валютные вклады по этому курсу", – отмечает представитель Райффайзенбанка.

С ним соглашается и банкир из Росбанка: "Текущий рыночный курс справедлив для конвертации. Мы в рынке, мы субъект рыночных отношений, обращенный лицом к клиенту, затылком к инвестору, или наоборот. Любое ограничение курса негативно скажется на инвестклимате страны, потому что это будет административным вмешательством, которое приведет не только к убыткам, но и к опасному прецеденту для инвесторов".

Годом ранее ЦБ ввел "запретительный" (300%) коэффициент риска по новым ипотечным кредитам, номинированным в валюте. Банкиры считают, что такой меры достаточно, и с тех пор почти не выдают ссуды на приобретение жилья в долларах или евро. Вводить тотальный запрет на валютную ипотеку как продукт нецелесообразно, считают они.

"Эта программа в этом году еще будет продолжена, но я надеюсь, надеемся, что начиная со следующего года — с 2017 — эта программа будет работать в автоматическом режиме без государственной поддержки, поскольку стоимость ресурсов для ипотечных заемщиков будет приемлемой и будет существенно ниже, чем сегодня", — сказал Силуанов.

Глава Минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев в понедельник на заседании генсовета "Деловой России" высказал мнение, что механизм господдержки ипотеки надо продлить за пределы 2016 года.

Госпрограмма субсидирования ипотеки, которая заканчивалась 1 марта 2016 года, в начале марта была продлена до 1 января 2017 года, лимит выдачи ипотеки с господдержкой повышен с 700 миллиардов до одного триллиона рублей. Вместе с тем, размер субсидий банкам по выданным после 1 марта кредитам снижен на 1 процентный пункт.

Просрочка по рублевой ипотеке за год выросла на 39,3% — до 42 миллиардов рублей, с начала года – на 6,7%, за месяц – на 2,5%. Как следует из материалов ЦБ, доля просрочки в совокупном портфеле рублевой ипотеки составляет 0,1%, следует из материалов.

Средневзвешенная ставка по выданной с начала года рублевой ипотеке – 12,22%.

Совокупный портфель валютной ипотеки в РФ, выданной на отчетную дату, сократился за год на 11% — до 127,972 миллиарда рублей, с начала года – на 2,3%, за месяц – на 4%.

Просрочка по валютной ипотеке за год выросла 49,6% — до 28,37 миллиарда рублей, с начала года и за месяц – на 6,3% и 0,1% соответственно. Доля просрочки в совокупном портфеле валютной ипотеки – 22,2%.

Средневзвешенная ставка по выданной с начала года валютной ипотеке– 6,87%, добавляется в сообщении.

Такая динамика не случайна. Как пояснил "РГ" вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов, сейчас в отечественной финансовой системе происходят фундаментальные процессы, следствием которых стало снижение ставок. Если еще год назад банки испытывали нехватку средств, то сейчас, напротив, денег у них в избытке.

Эксперт объясняет, что средства появились из Резервного фонда, который сейчас расходуется на поддержку экономики. При этом реальный сектор в последнее время заметно поумерил аппетит к займам. Кредиты по нынешней стоимости бизнес не способен "переварить" в прибыль. Для банков остается не так много вариантов, куда пристроить капитал. Можно, конечно, отдать на депозит в ЦБ, но заработать там много не получится. А можно выдать населению относительно малорискованные ипотечные кредиты и получать стабильную прибыль.

Так что сейчас банки встают в очередь за клиентами.

Инфляция в России стала стремительно снижаться. А именно на нее ЦБ ориентируется при определении ключевой ставки. Велика вероятность, что в этом году регулятор снова пойдет на ее снижение. "Если ситуация продолжит складываться благоприятно, по моим ощущениям, можно рассчитывать на снижение ставки по ипотеке на 1-1,5 процента в этом году", - прогнозирует Иванов.

От этого в первую очередь выиграют те заемщики, которые договорились с банком на плавающую процентную ставку. А также те, кто только собирается взять ипотечный кредит. Но тут нужно не упустить момент, указывает собеседник "РГ".

В прошлом году темп ввода жилья оказался рекордным. Задел был сделан еще в 2012-2013 годах, когда на рынке наблюдался подъем. Уже в этом году строители ожидают начала снижения показателей ввода. Скорее всего, в ситуации, когда доступность ипотеки повысится, а объем предложения жилья снизится, цены на квартиры снова начнут расти. Так что, желая сэкономить на процентах, можно потерять за счет роста стоимости квартиры.

"Я бы не советовал тянуть с решением этого вопроса больше года", - говорит Олег Иванов.

Замруководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Сергей Жарков напоминает, что если использовать ипотеку, переплата за квартиру в среднем составит от 1,5 до 2,5 раза в зависимости от срока кредитования. С другой стороны, ипотека сегодня - фактически единственный механизм, позволяющий потребителям решить жилищную проблему. "Если вопрос с жильем стоит остро, то его, конечно, нужно решать, - говорит эксперт. - Но обязательно учитывать не только размер ипотечной ставки, но и все иные сопутствующие факторы и риски, которые будут разными в каждом конкретном случае".
-----------
Перспективы

Льготных ипотечных кредитов в 2017 году может и не быть

Программа субсидирования ипотечных ставок перестанет действовать, возможно, уже в следующем году. Сейчас государство платит банкам за покупателей жилья на первичном рынке, чтобы ставка для последних оказалась не выше 12 процентов годовых. "Надеемся, что начиная со следующего года эта программа (ипотечное кредитование. - "РГ") будет работать в автоматическом режиме без государственной поддержки", - заявил вчера министр финансов России Антон Силуанов.

Ипотечные кредиты сейчас, пожалуй, самый популярный способ приобретения жилья для тех, у кого недостаточно собственных средств, чтобы получить "все и сразу".

Основной спрос среди заемщиков приходится на программы с господдержкой. В их рамках минимальная сумма первоначального взноса составляет 20 процентов, хотя есть исключения. В некоторых случаях оформить ипотеку можно, имея на руках лишь 10 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости, отмечают в своем исследовании специалисты "НДВ-Недвижимость". Это актуально для тех случаев, когда покупатель выбирает доступные варианты. Если говорить о популярном нынче Подмосковье, то это востребованные на рынке квартиры-студии, стоимость которых начинается с 1,44 миллиона рублей. Таким образом сейчас, чтобы стать участником жилищной кредитной программы и поселиться поблизости от столицы, человеку требуется как минимум 144 тысячи рублей. В регионах эта цифра, конечно, меньше.

До кризисных явлений, сопровождавшихся повышением ключевой ставки ЦБ и необходимостью ввода ипотеки с господдержкой, по первоначальному вносу не было "уравниловки", вспоминает руководитель департамента ипотеки компании "НДВ-Недвижимость" Кристина Шульгина. Условия программ варьировались в зависимости от банка с учетом возможностей, стратегий развития и реалий рынка. Если одни игроки предлагали ипотеку с первоначальным взносом на уровне 20 - 30 процентов, то другие кредитовали при наличии 10 - 15 процентов от суммы покупки. Заемщики с большим первоначальным взносом могли рассчитывать на снижение процентной ставки.

Некоторые банки даже пытались возродить программу с нулевым первоначальным взносом. Несмотря на рискованность шага, такие примеры на рынке были, отмечает Шульгина. Финансовые организации старались расширить свою аудиторию за счет клиентов, не имеющих первоначального взноса, но готовых исправно платить по ипотеке. Однако после увеличения ключевой ставки именно подобные программы первые попали "под удар".

Сейчас наличие достаточного первоначального взноса является обязательным условием при оформлении ипотеки, констатирует Шульгина. Он служит гарантией финансовой состоятельности заемщика: чем больше накоплений у клиента, тем он надежнее с точки зрения банков.

Рассматривая заявку на ипотеку, кредитные организации обращают внимание на наличие востребованной профессии и стабильного дохода. Кроме того, несомненным плюсом для заемщиков является хорошая кредитная история.

Впрочем, в сложные для экономики времена не все готовы ввязываться в ипотеку. Эксперты отмечают, что делать это большинство потенциальных заемщиков соглашаются лишь на определенных условиях. К примеру, в 40 процентах случаев людей привлекают скидки и акции, которые могут быть предложены им при покупке квартиры или дома.

"Сегодня бюджет - это важнейший параметр покупки, - говорит финансовый директор "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость" Людмила Цветкова. - Люди не готовы "прыгать выше головы", опасаются различных рисков и добирают в ипотеку ровно ту сумму, которую гарантированно смогут погасить, причем раньше срока".

Еще одна особенность - увеличение сроков кредитования. Традиционно банки выдают ипотеку на срок от 1 года до 25 - 30 лет. Однако, как показывает практика, чаще всего заемщики сейчас оформляют кредит на 10 - 20 лет.

Конечно, срок кредита во многом зависит от возраста заемщика. Раньше по общим требованиям банков на момент погашения кредита заемщику должно быть не более 60 лет (для мужчин) и 55 лет (для женщин). Однако банки, стараясь идти навстречу потребителям, сейчас повышают верхнюю возрастную планку до 60 - 65 лет (некоторые и до 75 лет), констатирует Ольга Солунина, руководитель отдела ипотечного кредитования "МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости". Хотя, как показывает практика, в условиях нестабильной экономической ситуации покупатели как старшего возраста, так и совсем молодые, до 20 лет, практически полностью перестали пользоваться возможностью купить жилье в ипотеку.

Именно эти строительные компании станут посредникам между АИЖК и потенциальными покупателями жилья - они будут консультировать клиентов об ипотечных предложениях агентства, принимать полный пакет документов, организовывать и проводить сделку, а также направлять оригиналы подписанных документов в АИЖК.

В рамках этого пилотного проекта можно оформить ипотеку с государственной поддержкой, взять займ на приобретение квартиры на этапе строительства по ставке от 11,5 процента годовых.

Важно, что в этом случае нет необходимости обязательно оформлять личное страхование заемщика.

"Агентская технология упрощает для участников рынка сотрудничество с АИЖК, делает его более выгодным и позволяет в короткие сроки начать работу по выдаче ипотечных займов. Упрощается процедура и для граждан - заем можно будет получить непосредственно в офисе застройщика, что значительно сэкономит время на покупку жилья", - рассказали в агентстве.

Аналогичная технология дистанционной выдачи ипотечных займов с февраля 2016 года АИЖК реализует с одним из банков. К настоящему времени банком выдано займов на общую сумму более 100 миллионов рублей.

Объем выдачи ипотечных кредитов в России за последние годы вырос в 90 раз, заявил накануне министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Только в 2015 году россияне взяли ипотечных кредитов на сумму больше триллиона рублей.

Сегодня проект федерального закона №47538-6/10 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором и содержалась норма, неверно истолкованная как потенциальный запрет на досрочное погашение ипотеки, обсуждался на Совете по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Звучит поправка к статье 810 ГК РФ так: «Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа».

Однако, как пояснил “Ъ” источник, знакомый с ходом разработки и обсуждения поправок, эта норма не регулирует отношения граждан с кредитными организациями, касается ли это ипотеки или других видов кредитования граждан, в частности потребкредитования. Эти виды кредитования урегулированы специальными законами (законом о потребительском кредите и законом об ипотеке). И в данных областях нормы этих законов имеют приоритетное значение. Предложенная же поправка к статье 810 ГК РФ призвана регламентировать совершенно иные отношения, в частности, отношения займа между коммерческими организациями, и не предполагает вмешательства в правоотношения между гражданами и банками.

Более жесткое регулирование по коммерческим займам в отдельных случаях, действительно, может быть показано, рассуждают собеседники “Ъ”: взять, например, финансирование субъектов малого бизнеса соответствующими фондами поддержки, обычно подконтрольными местным властями. При учете, что у них жесткое бюджетирование, необходимо четко планировать все входящие и исходящие потоки, что при бесконтрольном досрочном погашении займов невозможно.

Впрочем, узкие места в предложенной поправке все же есть. «Сейчас по ст.810 ГК согласие заимодавца на досрочный возврат займа, выданного под проценты, и так является обязательным для всех случаев, кроме займов граждан на личные цели. Поправки вводят общее правило о необходимости такого согласия заимодавца по процентным займам. Здесь надо помнить, что специальный закон имеет приоритет перед общим. Поскольку закон о потребительских кредитах с его правилами о досрочном погашении кредита никто не отменял, то эти поправки в ГК не коснутся кредитов граждан, которые им выдают банки на личные цели,— говорит партнер юридической фирмы “Некторов, Савельев и партнеры” Александр Некторов.— Но надо учитывать, что закон о потребительских кредитах не распространяется на кредиты, обеспеченные залогом недвижимости (ипотекой). Таким образом, предлагаемые поправки в ГК потребуют изменений в закон об ипотеке для сохранения права граждан досрочно погашать ипотечные кредиты».

Действительно, закон об ипотеке не регулирует должным образом вопрос досрочного погашения, поэтому предполагается, что во избежание указанных рисков, поправки, регламентирующие этот вопрос, будут внесены и в него, указывает источники “Ъ”. Таким образом, дискуссионная норма ипотеку не затронет. «Поверьте, идей ограничивать ее досрочное погашение не было и нет»,— резюмировал он.

«Абсолют банк» на прошлой неделе ввел скидку к ставке в 0,25 процентного пункта в случае заключения клиентом договора коллективного ипотечного страхования (личное, титульное, имущественное).

В банке «Дельтакредит» до 31 мая действует акция «Весенняя распродажа»: скидка к стандартной ставке для подавших заявку на кредит до конца весны составляет 0,5 п. п.
«Уралсиб» с 25 апреля по 29 июля принимает заявки на «Ипотеку для родителей»: ставка такого кредита снижается на 0,25 п. п. за каждого ребенка (рожденного или усыновленного) в семье заемщика. Также с 25 апреля «Уралсиб» понизил надбавку к кредитной ставке при отказе заемщика от личного страхования с 2 до 1%. Представитель банка объясняет улучшение условий займов стратегией «на увеличение выдач ипотечных кредитов».

Банк «Траст» (не входит в 15 крупнейших ипотечных игроков) в апреле объявил о снижении ставок по действующим ипотечным программам на четверть процентного пункта при условии подачи заявки на кредит до 30 июня.

В результате ставки кредитов на вторичное жилье у ведущих игроков теперь составляют 13–14,5% годовых при условии комплексного страхования залога и жизни заемщика. При отказе от личного страхования кредитная ставка будет выше на 0,5–6 п. п. в зависимости от банка (подробнее см. таблицу). У некоторых банков, например «Уралсиба», Газпромбанка, Промсвязьбанка, «Юникредит банка», минимальные ставки ипотеки на вторичное жилье уже вернулись на докризисный уровень – середины 2014 г.

Деньги подешевели

В разгар кризиса, в начале 2015 г., банкам пришлось поднять ставки практически до заградительного уровня, поэтому в течение прошлого года и начале 2016 г. ставки планомерно снижаются, объясняет начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.

Весеннюю распродажу на ипотечном рынке банкиры связывают со стабилизацией денежного рынка. Зампред правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова объясняет одновременное снижение ставок несколькими крупными игроками в первую очередь улучшением с ликвидностью банковской системы в целом: «Это позволяет снижать ставки по долгоиграющим кредитным продуктам, к которым относится ипотека на вторичном рынке».

У банков снизилась стоимость фондирования, поэтому они снижают ставки на ипотеку, добавляет начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. С начала 2016 г. большинство крупных розничных банков снизили ставки рублевых вкладов для населения в среднем на 0,5–2% годовых.

Популярное жилье

Еще в марте большинство банков – участников программы государственного субсидирования ипотеки (выдается на первичное жилье в строящихся и готовых домах) после уменьшения размера госсубсидии на 1 п. п. были вынуждены повысить ставки своих кредитов с господдержкой с 10,9–11,5% до максимально допустимых по этой программе 12% годовых.

Как результат, при разнице ставок между вторичной и первичной ипотекой в среднем в 2% заемщики стали чаще отдавать предпочтение вторичному жилью, утверждают банкиры. По их словам, покупатели жилья зачастую не хотят ждать год-два, пока дом достроится и будет сдан в эксплуатацию. Кроме того, из-за роста цен на отделочные материалы заемщики предпочитают готовое для проживания жилье. «Сейчас стоимость отделки среднего уровня «нулевой» квартиры под ключ с учетом сантехники и чистовых материалов может достигать четверти цены недвижимости», – говорит прораб, индивидуальный предприниматель Максим Фомин.

Например, в Сбербанке (выдает более половины всей ипотеки в стране) в марте доля кредитных заявок на ипотеку по вторичному жилью впервые достигла докризисного уровня – более 70%, как и в I квартале 2014 г. Последний раз Сбербанк понижал ипотечные ставки на 0,5% годовых по всей линейке кредитов в августе прошлого года. «А сейчас в банке действует специальное предложение по кредитам на готовое жилье – «Акция для молодых семей» (ими считаются те, в которых хотя бы одному из супругов меньше 35 лет, или неполные семьи с детьми, в которых родитель не достиг 35-летнего возраста) со ставкой от 12,5% при условии страхования жизни (без страхования жизни ставка – 13,5%)», – рассказывает представитель пресс-службы Сбербанка.

По словам Морозова, в прошлом году из-за высоких ставок доля ипотечных кредитов на вторичное жилье в Райффайзенбанке варьировалась в диапазоне 40–45%, основная часть выдач пришлась на кредиты по госсубсидии, а этой весной, когда произошло значительное снижение ставок, доля кредитов на вторичное жилье выросла до 68%.

В «Абсолют банке», по словам Ушковой, доля ипотеки на вторичном рынке сейчас около 50%.
«Мы видим стабильный рост спроса на рынке вторичного жилья, заемщики спокойно воспринимают рыночные ставки в размере 13–14% годовых», – делится наблюдениями руководитель по развитию сделок с недвижимостью Промсвязьбанка Елена Назаренко.

Ипотека будет дешевле

Банкиры не считают апрельское снижение ставок окончательным: ипотека на вторичное жилье может подешеветь еще больше.

По словам представителя «Уралсиба», величина ставок по ипотеке напрямую зависит от состояния экономики, в том числе от значения ключевой ставки ЦБ, которая в течение года скорее всего постепенно снизится до докризисного уровня в 10,5%. Ушкова ожидает снижения ставок по ипотеке до конца года еще на 0,5–0,7% годовых.

Просрочка по рублевым кредитам за год выросла на 38% — до 47,914 миллиарда рублей, с начала года – на 8,3%, за месяц – на 2,5%. Как следует из материалов ЦБ, доля просрочки в совокупном портфеле рублевых жилищных кредитов составляет 0,1%. Средневзвешенная ставка по выданным с начала года рублевым жилищных кредитам – 12,47%, сообщается в них.

Совокупный портфель валютных жилищных кредитов в РФ сократился за год на 17% — до 114,785 миллиарда рублей, с начала года – на 15%, за месяц – на 12,6%, следует из материалов.

С начала года было выдано валютных жилкредитов на 483 миллиарда рублей, что почти втрое меньше объема выдачи на 1 апреля 2015 года. За месяц показатель удвоился с 223 миллиардов рублей.

Просрочка по валютным жилищным кредитам за год выросла 39% — до 26,93 миллиарда рублей, с начала года и за месяц – сократилась на 2% и 7% соответственно. Доля просрочки в совокупном портфеле валютных жилищным кредитов – 18%. Средневзвешенная ставка по выданным с начала года валютным жилищным кредитам – 7,7%, сообщается в материалах.

Проблемы у взявших ипотеку в иностранной валюте начались после резкого скачка курса доллара США. Люди не в состоянии погашать кредиты в долларах, так как получают зарплаты в рублях. Валютные ипотечники провели несколько акций протеста с требованием переоформить кредиты по старому валютному курсу. В частности, заемщики провели акцию возле здания Центробанка России. К зданию регулятора пришли люди, которым их банки отказали в реструктуризации кредитов, взятых, когда доллар стоил менее 40 рублей.

Минстрой нашел способ выполнить поручения премьер-министра Дмитрия Медведева по поддержке ипотечного кредитования граждан, имеющих трех или более несовершеннолетних детей, не привлекая бюджетных средств. Ведомство предлагает направить на поддержку покупки многодетными семьями жилья до 50% чистой прибыли АО "Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию" в 2015 году. АИЖК, напомним, сейчас выполняет функции единого института развития в жилищной сфере. Проработать "механизм уменьшения платежа по ипотечному кредиту или погашения части основного долга при получении ипотечного кредита или по действующему ипотечному кредиту для молодых семей, как уже имеющих детей, так и при рождении каждого последующего ребенка, за счет средств бюджетов разного уровня" премьер-министр потребовал от Минстроя и АИЖК в ходе форума по социальной политике в Санкт-Петербурге 25 марта.

Проект постановления правительства, опубликованный для антикоррупционной экспертизы на портале regulation.gov.ru, предполагает, что Минстрой и АИЖК совместно разработают основные параметры программы субсидирования ипотеки для таких льготников. При этом АИЖК должно создать некоммерческую организацию "Фонд единого института развития в жилищной сфере", а Росимущество — до 1 июля 2016 года подготовить директивы представителям государства в наблюдательном совете АИЖК о перечислении в него 50% чистой прибыли АО за 2015 год по МСФО в качестве имущественного взноса.

Напомним, запущенная в марте 2015 года масштабная программа ипотеки с господдержкой, ставшая основным драйвером роста ипотечного рынка в 2015 году, стоила федеральному бюджету 9 млрд руб. При этом, по данным Минстроя, под ее действие попала каждая третья квартира, купленная в ипотеку в 2015 году (210,6 тыс. квартир). Однако уже в марте 2016 года статистика продемонстрировала торможение выдачи ипотечных кредитов, что отчасти может объясняться продлением программы без расширения круга ее потенциальных участников (см. "Ъ" от 16 февраля).

Ставка по ипотечным кредитам с господдержкой не превышала 12,4% годовых. Востребованные же в последние годы региональные программы поддержки ипотеки для многодетных семей допускали гораздо более существенное снижение ставок — до 4% годовых, что значительно удорожает поддержку в пересчете на семью. По отчетности АИЖК по международным стандартам (МСФО), АО заработало за 2015 год 8,6 млрд руб. чистой прибыли (4 млрд руб.— по итогам 2014 года). Таким образом, новый фонд может получить на поддержку многодетных семей 4,3 млрд руб.

Число потенциальных участников новой инициативы можно оценить, исходя из данных Минтруда: в РФ проживает более 1,2 млн граждан, имеющих трех и более детей, при этом две трети из них относятся к малоимущим. В докладе о положении таких семей ведомство отмечало, что их финансовое положение в среднем по РФ хуже, чем у семей с меньшим числом детей — объем нехватки средств до прожиточного минимума у этой категории населения составлял 14,5 тыс. руб. на семью в месяц в 2014 году, 13 тыс. руб. в 2013-м, 11,7 тыс. руб. в 2012-м, что вдвое больше среднего дефицита ресурсов семьи в РФ.

ПЕТРОПАВЛОВСК-КАМЧАТСКИЙ, 18 Мая 2016, 03:22 — REGNUM На повышение доступности ипотечных кредитов для жителей Камчатки из бюджета региона в этом году направят 130 млн рублей, заявил губернатор Владимир Илюхин после заседания Госсовета, которое провел в Кремле Владимир Путин, поручивший найти возможность для снижение ставки по ипотеке, передает корреспондент ИА REGNUM.

По словам главы территории, из бюджета Камчатки отдельным категориям граждан выделяются суммы на компенсацию, например, первого взноса. «Кроме того, предусмотрены механизмы социальных выплат для уплаты первоначального взноса для молодых семей, для работников бюджетной сферы, для молодых учителей. Безусловно, эти меры помогают людям улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, сделать покупку жилья более доступной», — отметил Владимир Илюхин.

При этом он считает, что ипотека должна стать доступной для всех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. А это, в свою очередь, даст толчок развитию жилищного строительства в крае. «Сегодня, когда экономическая ситуация в стране непростая и реальные доходы людей падают, снижение ипотечной ставки по кредиту станет действенной мерой. Уверен, что это позволит увеличить спрос на жилье и главное, улучшить условия жизни для многих камцатцев», — отметил губернатор.

Как пояснили корреспонденту ИА REGNUM в минстрое региона, в прошлом году финансовая поддержка была оказана многодетным семьям, которые решили приобрести жилье, оформив ипотечный кредит. Условием получения социальной выплаты для погашения первого кредитного взноса является низкая обеспеченность жильем — менее 18 квадратных метров площади жилого помещения на каждого члена семьи.

«За девять месяцев 2015 года свидетельства о праве на получение социальной выплаты получили 10 многодетных семей. За счет краевого бюджета им оплачивают 20% от стоимости жилья с учетом состава семьи и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в Камчатском крае. Общая сумма средств, выделенных из краевого бюджета этим семьям, составила более 7,2 миллиона рублей», — отметили в минстрое.

"За ипотекой стали чаще обращаться семьи с детьми. В 2009 году только у 14% заемщиков были несовершеннолетние дети в семье на момент оформления сделки. В 2015 году таких было уже 47%",- комментируют аналитики.

Кроме того люди стали брать в ипотеку квартиры с большим количеством комнат. В 2009 года доля однокомнатных квартиры в выдаче составляла 42,7%, а в 2015 году уже 33,7%. За этот же срок доля трехкомнатных квартир выросла с 16% до 21,9%, а четырехкомнатных и более - с 1,3% до 3,8%. Доля двухкомнатных квартир осталась примерно на том же уровне: около 40%.

Среди заемщиков процент состоящих в браке мужчин выше, чем аналогичный показатель среди женщин. Среди клиентов-мужчин 71% женатых, среди женщин процент замужних равен 40%.

Доля ипотечных кредитов, оформленных в Москве иностранцами, увеличилась в 5 раз за 6 лет. В 2009 году доля кредитов, выданных иностранцам, составляла 1,3% от всей выдачи банка в Москве, а в 2015 году - уже 6,3% от всех выданных кредитов в столичном регионе.

Кстати, средний срок погашения ипотеки в банке составляет 7 лет, хотя средний срок, на который изначально оформляют ипотеку - около 15 лет. Клиенты стремятся погашать кредиты досрочно - это признанная тенденция. Банк дает заемщику "ключ", с которым можно заплатить меньше процентов и быстрее погасить кредит.

Рынок ипотечного кредитования в России в марте-апреле переживал настоящий "бум", заявил ранее глава Минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев. По данным ЦБ, объем ипотеки, выданной в России в первом квартале 2016 года, приблизился к рекорду января-марта 2014 года, увеличившись в годовом исчислении на 48,3% — до 323,4 миллиарда рублей.

В рамках программы госсубсидирования ставки основных участников рынка практически равны и составляют 12%, отмечается в материалах АИЖК. При этом спред между ставками по ипотеке с господдержкой и рыночными программами опустился, по данным агентства, ниже 2 процентных пунктов — средневзвешенная ставка по топ-15 банкам составила 13,65%.

Кроме того, наблюдается снижения процентных ставок на вторичном рынке, отмечается в подготовленном АИЖК анализе рынка ипотеки.

"Если в начале 2016 года разрыв между процентными ставками по ипотечным кредитам на вторичном и первичном рынках составлял 2,5-3,0 процентных пункта, то в апреле 2016 года он сократился до 1,5-2,0 процентных пункта", — говорится в нем.

В то же время снижение процентной ставки по ипотечным продуктам без господдержки балансируются снижением кредитного риска: увеличением первоначального взноса (вплоть до 50%) и внесением единоразовой комиссии за снижение ставки, указывается в материалах.

Так, если средневзвешенная ставка по топ-15 банкам на рынке вторичного жилья при взносе более 50% составляет 13,41%, то при взносе менее 30% она уже равна 14,2%, сообщается в анализе АИЖК.

Кредитные организации РФ за этот период предоставили заемщикам 261 тысячу ИЖК на общую сумму 446,5 миллиарда рублей, что на 49,8% больше, чем в январе-апреле 2015 года.

Доля валютных средств в совокупном объеме предоставленных с начала года ипотечных кредитов не увеличилась и по-прежнему составляла 0,1%. При этом задолженность по валютной ипотеке снижается с февраля, и в апреле ее доля в совокупном портфеле ИЖК составила 2,4%.
Средневзвешенная ставка по предоставленным в апреле ИЖК в рублях составила 12,94%. Незначительное увеличение ставки по сравнению с мартовским показателем (12,86%) происходило на фоне снижения уровня субсидируемой надбавки в рамках программы господдержки ипотечного кредитования.

Ранее ЦБ сообщал, что российские банки в 2015 году выдали почти 700 тысяч ИЖК на общую сумму 1,16 триллиона рублей, что в полтора раза меньше, чем по итогам 2014 года (1,76 триллиона рублей).

Размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком-гражданином кредитного договора, обязательства по которому обеспечены ипотекой, не должен будет превышать ключевую ставку Банка России на день его заключения, если по условиям договора на сумму кредита начисляются проценты за соответствующий период нарушения обязательств. Сейчас ключевая ставка составляет 10,5% годовых.

А если по условиям договора проценты на сумму кредита не начисляются, то размер неустойки не должен превышать 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств.

Соответствующие изменения вносятся в статью 9.1 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", определяющую особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.

Ранее один из инициаторов принятия такого закона, первый зампред думского комитета по промышленности Владимир Гутенев заявлял, что на сегодняшний день максимальные штрафы, которые банки взимают с клиентов за просрочку по ипотеке, достигают 0,5% в день, а это более 500% годовых. Между тем, реальные располагаемые доходы россиян упали — только в апреле они снизились на 7% (7,1% в годовом выражении), а платежи по ипотечным кредитам продолжают оставаться основной статьей расходов у заемщиков.

В этих условиях, по его словам, государство обязано помочь гражданам сохранить платежеспособность, ограничив размеры неустойки за неисполнение обязательств по ипотеке, чтобы этот механизм обеспечения доступности жилья продолжал работать.

"По разным продуктам разное снижение, но примерно 0,5 процентного пункта будет", — рассказал Греф, отвечая на вопросы пользователей социальной сети "ВКонтакте".

Первой была снижена ставка по военной ипотеке, она составит 12% годовых.

"Снижение ставок будет происходить поступательно по всем ипотечным продуктам. В июле мы планируем снизить ставки по остальным ипотечным предложениям", – отметила директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова.

О готовности Сбербанка к таким мерам Греф заявил в конце мая после годового собрания акционеров. Он увязал снижение ставки по ипотечным кредитам с понижением ключевой ставки ЦБ.

Сейчас доля Сбербанка на рынке ипотеки составляет 56%, а текущая ставка по ипотечным продуктам начинается от 12,5% — 13,5% годовых.

Ранее президент России Владимир Путин поручил кабмину до 1 августа рассмотреть вопрос о мерах по дальнейшему снижению ипотечные ставок. Также глава государства подписал закон, ограничивающий максимальный размер неустойки по ипотечным договорам в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Непривычно дешевые кредиты на покупку жилья предлагают в рамках своих совместных программ застройщики и банки. Летом на рынке недвижимости традиционно наступает затишье. Спрос падает, поэтому продавцы пускают в ход дополнительные инструменты, чтобы привлечь клиентов. Сейчас это тем более актуально, учитывая то, что на рынок недвижимости не самым лучшим образом продолжает влиять нестабильная ситуация в экономике, говорят эксперты. К тому же жилых комплексов в крупных городах России строится все больше, конкуренция растет, поэтому переманивание клиентов друг у друга, в том числе и с помощью ипотечных программ со сниженной ставкой, становится для застройщиков одним из основных элементов стратегии выживания.

Как это работает? "Очень часто, предлагая покупателям недвижимости дешевую ипотеку, девелоперы берут субсидирование процентной ставки на себя", - поясняет руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. - По сути это является аналогом обычной скидки, с той лишь разницей, что вместо того, чтобы продать квартиру с дисконтом, застройщик выставляет полную стоимость. А из вырученных средств частично платит банку за процент по ипотеке, уточняет эксперт.

Огромная доля продаж идет через ипотеку с госсубсидированием, напоминает руководитель департамента ипотеки "НДВ-Недвижимость" Кристина Шульгина. Так что покупателям выгодно обращаться к тому застройщику, который в дополнение к льготным условиям сможет предложить еще больше экономии.

Однако сниженная процентная ставка по ипотеке распространяется не на весь период кредитования, а лишь на год, в лучшем случае - два. Потом устанавливается стандартная ставка, действующая для ипотечных кредитов с господдержкой, - сейчас это в среднем 11,4-12 процентов годовых. Несмотря на то, что даже за короткий срок действия программы у клиентов, как говорят застройщики, появляется хорошая возможность сэкономить на ипотечных выплатах, особенно при условии досрочного погашения кредита, ажиотажным спросом супердешевая ипотека, если верить экспертам рынка недвижимости, пока не пользуется. Но связано это не с финансовыми, а с психологическими аспектами.

"Большинству покупателей недвижимости в России больше интересны реальные скидки, когда сразу видно, сколько можно сэкономить на приобретении квартиры или дома, - говорит директор ипотечного центра "МИЭЛЬ-Новостройки" Татьяна Гусева. - Когда же предлагается сниженная процентная ставка по ипотеке, еще и действующая ограниченное количество времени, человеку без детальных расчетов сложнее представить, во сколько ему реально обойдется квартира, какой будет экономия".

Больше предложений супердешевой ипотеки на российском рынке в ближайшее время не станет, уверены эксперты.

"Есть одно "но", которое препятствует распространению таких программ на рынке недвижимости, - отмечает Кристина Шульгина. - Дело в том, что застройщик компенсирует потери банка за свой счет, а на такой шаг готова пойти не каждая компания.

По прогнозам Шульгиной, скорее всего, этот инструмент для привлечения клиентов продолжат использовать лишь отдельные игроки рынка недвижимости. "Сегодня продолжает действовать госсубсидирование ипотеки, и кредиты для заемщиков остаются доступными. Если же господдержка прекратится, а ключевая ставка останется на прежнем уровне, наличие выгодной процентной ставки станет более мощным стимулом для покупателей", - полагает эксперт.

О выдаче ипотеки без первоначального взноса пока объявил лишь один банк. Круг объектов недвижимости, где продаются квартиры на столь привлекательных условиях, тоже ограничен. Однако для граждан, не успевших скопить нужную сумму на стартовый взнос, но нуждающихся в жилье, это все равно хорошая новость.

Эксперты говорят, что возврат таких продуктов на рынок сейчас вполне объясним. "Платежеспособный спрос снижается и девелоперы стараются расширить свою аудиторию хотя бы за счет людей, у которых нет накоплений на квартиру", - отмечает руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.

По ее мнению такие программы могут быть востребованы.Однако они несут много рисков для застройщиков, а в случае массового распространения и для рынка жилья в целом. "Люди, которые не могут накопить на первоначальный взнос, самая рисковая категория покупателей, - напоминает Калюжнова. - Обычно они берут кредит на пределе своих возможностей, а значит, дефолт возможен при малейшем снижении их дохода".

В этом случае девелопер принимает на себя все риски по компенсации убытков банку. Именно поэтому ипотека без первоначального взноса в нынешней ситуации вряд ли получит широкое распространение, полагает Калюжнова. Застройщики, не обладающие серьезной финансовой подушкой, скорее всего не пойдут на такой риск.

Дмитрий Шиляев, врио председателя правления банка "Югра", ожидает, что на рынке будут появляться единичные ипотечные акции по отдельным проектам. Но к массовому возвращению ипотеки без взноса, учитывая, что минимальный стартовый взнос сейчас составляет 15 - 20 процентов, рынок пока не готов, уверен Шиляев.

Эксперты "Института экономики города" между тем отмечают, что коэффициент доступности жилья в России вырос. По их данным, пару лет назад назад купить квартиру в ипотеку могли 29,6 процента семей. В этом году уже более 33 процентов. Такой, на первый взгляд, парадоксальный результат на фоне сокращения объема купли-продажи жилья и выдачи ипотеки объясняется просто. Показатели вытягивают граждане с наиболее высокими доходами - это 30 процентов населения. "Номинальные доходы в других группах стабильны либо снижаются, что оказывает негативное влияние на доступность жилья для 70 процентов россиян", - констатирует директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди.

Как сообщил Греф главе государства, ставки по ипотеке в России в 2017 году вполне могут снизиться ниже 11%.

"И лучше не ждать 11 (процентов – ред.), потому что все-таки инфляционные процессы развиваются, и так далее, поэтому, кто хочет и готов, это лучше делать сейчас!" — сказал Путин.

"Вы абсолютно правы, потому что всегда в любом экономическом процессе две составляющие: ипотека будет дешевле, но жилье будет сразу же расти в цене. Поэтому сейчас, я думаю, один из самых удобных моментов, когда ипотека уже дешева и жилье еще очень дешево", — ответил Греф.

Глава Сбербанка отметил, что правильный момент выбрать непросто, поскольку "процессы падения ставки по ипотеке и рост цен на жилье будут примерно синхронизированы", добавив при этом, что сейчас "один из самых правильных моментов".

С 12 июля 2016 года Сбербанк начал снижение ставок по основным продуктам ипотечного кредитования на 0,5 процента, текущий диапазон ставок составляет 12-14%.

"Объем привлеченных средств составил 417 миллиарда рублей, из которых 37% — средства заемщиков", — говорится в нем.

Всего в первом полугодии в эксплуатацию в РФ было введено 31,5 миллиона квадратных метров жилья, в том числе 13,8 миллиона квадратных метров индивидуальными застройщиками.

Банки РФ в первом полугодии 2016 года увеличили объем выдачи ипотечных жилищных кредитов на 44,2% — до 664,5 миллиарда рублей.

"Речь идет о предоставлении ипотеки для жителей Курил под 0% через Сахалинское ипотечное агентство. У них появится возможность выбора – поселиться в многоквартирном доме или построить собственный, исходя из финансовых возможностей. Во втором случае муниципальные власти будут обязаны предоставить земельный участок. Кроме того, запланировано и строительство на Итурупе арендных домов, в них уже пожелали получить квартиры 173 семьи", — сказал губернатор Олег Кожемяко в ходе рабочей поездки в Курильский городской округ.

По словам главы районной администрации Георгия Митрика, сегодня уже 49 человек получили участки под индивидуальное жилищное строительство.

"Будем им предлагать воспользоваться данной мерой поддержки. Кроме того, в ближайшее время объявим аукцион на строительство многоквартирных домов на двух участках. Полагаю, что через полтора месяца Сахалинское ипотечное агентство уже сможет приступить к работам", — отметил Митрик.

По мнению губернатора, необходимо в полной мере использовать природный потенциал Итурупа с его уникальными термальными и минеральными источниками, а также естественными достопримечательностями.

В частности, в Курильском округе планируется строительство санаторно-курортного комплекса "Зеленое озеро". Проект, у которого уже есть инвестор, предполагает создание полноценной лечебно-профилактической инфраструктуры и гостиницы.

"В ходе поездки губернатор дал поручение проложить дорогу к месту расположения будущего санатория и провести туда электричество. Решено облагородить и зону отдыха на реке Кипящей вулкана Баранского… Предпринимателям, которые намерены заняться туристическим бизнесом, обещана поддержка через инструменты новой экономической политики. Это, например, субсидирование процентов по кредитам, предоставление правительственных гарантий при создании инфраструктурных объектов", — сообщают областные власти.

Самый большой доход должен быть у москвичей - 107 тысяч, в Санкт-Петербурге - 86 тысяч рублей. Этот доход в полтора раза превышает среднюю зарплату в этих регионах. На другом конце рейтинга - Калмыкия, где нужно зарабатывать 28 тысяч рублей. В Смоленской области - 29,5 тысячи рублей, в Брянской - 30,7 тысячи рублей. При средней зарплате в регионах 22-24 тысячи рублей.

Расчеты для приобретения типовой двухкомнатной квартиры в новостройке сделали аналитики банка "ДельтаКредит". При этом срок кредита составляет 15 лет, ставка - 12,5 процента, а размер первоначального взноса - 30 процентов. По словам аналитика Ильи Александрова, расчеты условные, но они помогут прикинуть жителям разных областей, какой должен быть семейный доход, чтобы он позволял ежемесячно гасить кредит.

"Существует правило: чем меньше у заемщика заработок, тем меньшую долю дохода можно брать на обслуживание долга, чтобы не перегружать семейный бюджет. Если ваша зарплата, к примеру, 40 тысяч рублей в месяц, то минимум половину из этих денег надо оставлять на повседневные расходы, - поясняет эксперт. - Если речь идет, например, о доходе в 100 тысяч рублей, то на выплату кредита можно направить 60 процентов дохода".

Ипотеку, по его словам, оформляют чаще люди семейные, соответственно, доходом для банков-кредиторов становится суммарная зарплата обоих супругов. Некоторые банки позволяют при оформлении жилищного кредита привлекать до трех созаемщиков.

Директор Института социальной политики НИУ "Высшая школа экономики" Сергей Смирнов напоминает, что средняя зарплата россиян сегодня, по данным Росстата, составляет около 36 тысяч рублей в месяц, и даже если двое в семье работают, тратя половину семейного дохода на оплату жилищного кредита, просуществовать на оставшиеся 18 тысяч очень трудно. Поэтому большая часть семей об ипотеке может только мечтать, делает вывод профессор. Снижать же ставки по ней с помощью госпрограмм, приплачивая банкам из государственного кармана, можно не бесконечно, утверждает Смирнов.

"Терять в этом случае будут те, кому не нужна ипотека, вынимать денежки будут из карманов других налогоплательщиков", - говорит директор Института социальной политики.

Навязывать социальные программы коммерческим учреждениям тоже опасно. Сниженная ставка по-любому перейдет на другие виды кредитов, а значит, они повысятся для остальных категорий заемщиков. По мнению экономиста, сегодня резервы для потенциальных ипотечников - в них самих. "Если люди владеют собственностью и могут использовать ее на оплату, то проблема решается и ипотека может эффективно сработать при небольших доходах", - говорит Смирнов.

По мнению профессора кафедры труда и социальной политики РАНХи ГС Александра Пиддэ, для того чтобы жилищная ипотека стала массовой и доступной, она должна выдаваться на срок не меньше чем на 20 лет и не более чем под 3-5 процентов годовых. "Долгосрочное кредитование предполагает стабильность как для самих банков - им выгодны деньги в кредите как можно дольше, так и для заемщиков - ежемесячные проценты не тянут карман, граждане пользуются благами собственного жилья, расплачиваясь потихоньку, без великого напряжения", - говорит Пиддэ. При этом процентные ставки устанавливаются в зависимости от площади и дороговизны квартиры, наличия поручителей.

Между тем, по словам Ильи Александрова, ипотека в России становится более доступной, в 2015 году рынок вырос на 45 процентов. "Лет 8-10 лет назад это был продукт для людей с доходами выше средних", - говорит эксперт. И по ипотеке самый низкий уровень просрочки. В среднем 3 процента. Просрочка по остальным видам кредитов больше в 5-6 раз.

Во-первых, перечисляет Александров, выше уровень ответственности, ведь квартира остается в залоге у банка.

Во-вторых, ставка кредита ниже, чем по потребительским кредитам. И люди стараются платить в срок. Более того, досрочно гасят ипотеку, что снижает размер долга. А для этого ищут дополнительные заработки.

Простимулировала, по словам эксперта, новоселов программа государственной поддержки, которая стартовала в 2015 году и позволила снизить ставки по ипотеке в новостройках до 12,5 процента.

Помог и материнский капитал в размере 400 тысяч рублей, который семьи вправе использовать на первоначальный взнос или на погашение ипотеки. Немаловажно и то, что с покупки квартиры и с процентов по ипотеке граждане могут получать налоговые вычеты. Максимальная выплата по налоговому вычету в данном случае составляет 650 тысяч рублей.

"Таким образом, если вы накопили на первоначальный взнос, плюс есть маткапитал и можно воспользоваться налоговыми вычетами, то ипотечные программы становятся все более актуальными для семей со средними доходами", - заключает Александров.