Рынок недвижимости

не поняла

"Если вы сейчас обладаете квартирой стоимостью 9500000р , через год она станет стоить 7600000, если продадите , через год у вас будет 13300000р "

как это???

если нечто сейчас стоимостью 9,5 млн. я продам за 9,5 млн, то почему в след.году они превратятся в 13 млн?

Вроде доходчиво все товарищь изложил, прочитай еще раз внимательней...
А вобще многи продают квартиры не чтобы заработать, а чтоб погасить долги. И не по 1 квартире =)

прочитала.
не понимаю

объясните вы, если сможете

а вообще, многие покупали кв-ры не чтобы заработать , а чтобы решить квартирный вопрос и жить в них

Вам что нужно порядка 10 и более квартир чтобы жить в них =) Да в жизни не поверю =)

а насчет предыдущей идеи... Автор утверждает, что
1) Квартиры будут падать в цене на 20% в год (т.е. ваша квартира сегодня стояит 10 000 000, а через год 8 000 000)
2) Рубль пудет падать, а следовательно доллар дорожать на 40% в год (такое вот интересное мнение :)) т.е. сегодня он стоит 27 с копейками, а через год будет окло 40.
3) Продав свою квартиру сегодня за 10 000 000, вы идете и покупаете на эти деньги доллары (около 370 000). И вуаля, через год у вас все те же доллары, НО они теперь стоят 14 800 000 рублей, а квартиры (О БОЖЕ!!! ) стоят 8 000 000. Таким образом вы можете купить свою квартиру проданную год назад и подарить сыну лексус =)
4) Это лишь предположения автора, а не как не инструкция к применению. =)

Если вы их переведёте в доллары или иены или ещё чего нибудь. Я же писал, что центробанк будет ронять рубль до сорока за доллар в след. году. Ситуация сейчас сходна с дефолтом 98 го, но более плавная. Вспомните, что было тогда, не взирайте на то , что доллар падает относительно других валют или цен на чего нибудь ещё , рубль будет падать ещё быстрее и об этом нам объявили по СМИ.

Я же писал не конкретно про такие случаи, а применительно к случаям, когда 40% квартир в Москве сдаются или и пустуют - они очевидно инвестиционные. Но если рассматривать любой рынок как динамика цен относительно времени, то он выглядит как синусоида и сейчас мы прошли верхний гребешок и по законам рынка эти 40% надо сливать и чем быстрее, тем лучше. Так как временной лаг по падению цен будет исчисляться годом или двумя, естественно эти деньги(вложенные в недвигу) лучше вложить в то, что упав менее значительно начнёт расти быстрее. Относительно денег(валюты) я рассуждаю на основании того, что денежная масса итак невелика в нашей стране уже до кризиса , а уж сейчас мы все видим как денег не хватает и на них можно получит неплохой процент, а вот насчёт недвижимости, у меня, такой уверенности нет. Как сказал кто то - во время кризиса деньги дорожают, а активы дешевеют.

А думаю, что на растущем рынке многие накупили недвижки в кредит с инвестиционными целями, рассчитывая отдавать кредиты с аренды плюс еще что-то. Но ситуация меняется и не все потянут возврат кредитов. Квартиру интереснее продать самому, чем ждать пока банк отберет ее и реализует за бесценок каким-нибудь своим людям. Поэтому квартиры на вторичном рынке продаваться будут по-любому и цены на них будут падать до тех пор, пока не закончится кризис.

Массовых заливов не ждите - на этом рынке короткие позиции не открывают! 20% max.

понятно.
некий смысл в этом есть, но будет ли сценарий аналогичен 98-му году?

это было б слишком просто))))



народ сейчас скорее всего начнет опять затариваться валютой и хранить её у себя под матрацем. раз нет доверия акциям, непонятность с недвижкой, а доллары/евро так старо, знакомо и привычно...

К лету квартиры подешевеют вдвое
Финансовый кризис, снизивший объемы продаж недвижимости и потихоньку сбивающий цены на квартиры, не обошел стороной и аренду жилья.
Снять квартиру в Москве сейчас можно дешевле, чем несколько месяцев назад. Но это в основном касается элитных квартир, эконом-класс по-прежнему не сдает своих позиций. И хотя цены снижаются с большой неохотой, уменьшение спроса все чаще вынуждает хозяев идти на уступки.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что стоимость аренды ждет серьезное понижение, но не раньше следующего года.
"Чтобы снизился спрос на аренду, должно произойти что-то существенное, например, большое число людей потеряют работу и не смогут сразу найти новую. А это может начаться не раньше весны, - заметил "НИ" эксперт. - Рынок аренды жилья разделен на три сегмента: элита, бизнес-класс и эконом-класс. Элитное жилье дешевеет уже сейчас, бизнес-класс начнет с весны, а эконом - к лету", пишет "РосФинКом".
По словам специалиста, в элитном сегменте арендные ставки могут понизиться от 30 до 50%, бизнес-класс потеряет 15-30%, а вот в эконом-классе снижения может не быть вообще или оно станет незначительным.
В конце октября начал расти объем предложений. Многие квартиры появились в базах данных впервые. Специалисты уверенны, что это те самые инвестиционные квартиры, которые их владельцы не смогли продать.
Избыток предложения стал причиной снижения ставок - до 20%, а когда срок экспозиции затягивается, скидка , по данным PENNY LANE REALTY, может достигать и 30%, пишут "Итоги".
Сильнее всех подешевели элитные квартиры, которые сдаются по цене от $8 тысяч в месяц. Специалисты заметили одну тенденцию, что арендаторы более дешевого жилья уже обращаются в агентства, чтобы сменить квартиру на лучшую, но за те же деньги. Что касается жилья других сегментов, то первоначальная ставка на "однушки" бизнес-класса составляет 40-50 тысяч рублей в месяц, "двушки" стоят 50-60 тысяч рублей.
В эконом-классе - за 25-35 тысяч рублей в месяц выставляются однокомнатные квартиры и по 35-50 тысяч рублей - двухкомнатные. В Москве, по разным данным, сдается от 100 до 300 тысяч квартир, и наиболее востребованным остается жилье эконом-класса (примерно 50% рынка аренды). Здесь и самые минимальные скидки.
"Финам-лайт" вторник, 25 ноября 2008

весной и летом стоимость аренды снижается вне зависимости от кризиса
сезонный спад цен, вызванный тем, что многие москвичи уезжают с мая по сентябрь на дачу на ПМЖ , отсюда доп. выброс квартир на рынок.

но в общем, логично предположить, что снижение платежеспособного спроса повлечет за собой снижение цены.

сейчас коллега ищет кв-ру, ниже 25 однушек нет

Есть мнение, что "...общая продолжительность периода снижения рынка на этот раз составит около года. В 2006-2007 годах этот период занял 9 месяцев, а в 1998-1999 годах – 1,5 года. Получается, что длительность снижения рынка в нынешних условиях займет промежуточное положение между 2 предыдущими временами снижения рынка..." и "....к концу снижения рынка, которое наступит в конце июля – начале августа 2009 года, общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%....."
остальное irn.ru

Это сообщение отредактировал Slim_Joy - 07-12-2008 - 01:23

Уже в ближайшее время в связи с оттоком капитала в Москве и в целом по России может начаться быстрое падение цен на жилье, говорится в обзоре центра макроэкономических исследований Сбербанка России "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы".

По своим масштабам возможное снижение цен в Москве в 2009г. может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998-1999гг. При этом снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве.

При этом Сбербанк указывает на два вероятных сценария развития событий. В базовом сценарии средние темпы роста за квартал рассчитаны исходя из годового прироста реального ВВП на 2,5-3,5% и соответствующего прироста доходов населения. Инфляция в таком случае составит около 11%, а курс рубля к доллару снизится до 30 руб. за доллар. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте - на вторичном (здесь и далее IV квартал 2009г. к III кварталу 2008г.).

При стрессовом сценарии развития событий можно ожидать стагнацию ВВП или его спад максимум до 2,5% в год. Темпы инфляции окажутся несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару – значительно глубже. При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах - на 59,6%, а на вторичном - на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах.

В целом же по России снижение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости будет менее значительным, чем в Москве. При первом сценарии развития событий снижение цен (в номинальных рублях без поправки на инфляцию) на первичном и вторичном рынках в конце 2008г. составит около 2.5%, а в 2009г. - порядка 5-5.3%. В долларах суммарное снижение составит около 25%. Во втором сценарии общее снижение цен с конца 2008г. по конец 2009г. составит в среднем около 10-12% в рублях и около 40-42% в долларах, отмечают аналитики обзора.

Аналитики Сбербанка также предупреждают, что такая динамика цен, безусловно, будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой (менее 10% ВВП), данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом. Еще одна проблема – удешевление стоимости залогов по кредитам, обеспеченным объектами недвижимости. Причем цены на коммерческую недвижимость, скорее всего, будут демонстрировать динамику, схожую с общей динамикой цен на жилье, поэтому подобная проблема может коснуться всех видов заемщиков, заключают эксперты.


15 декабря 2008г.
rbc.ru

Также замечу . что в сети в избытке находятся материалы абсолютно противоположные по смыслу. Есть и откровенно заказные статьи. Так что оставляю здесь мнения, наиболее уважаемых мною ресурсов.
Время покажет, были ли они правы в своих прогнозах

формально логика безусловно присутствует, но только формально

каждый посыл сомнителен и имеет свою вероятность, а их у Вас, по меньшей мере 7 и для того, чтобы произошло то или примерно то, что вы пишите, надо перемножить вероятности всех семи событий, да еще совпавших по времени, что по законам математики делает вероятность наступления искомого события близкой к нулю,

а сравнение с 1998 годом еще более ослабляет схему, ввиду очень разных причин, масштаба и сути сегодняшних проблем с прошлым дефолтом

Большие сомнения вызывает корректность сравнения нынешней ситуации с событиями 1999 г., когда падение стоимости жилья составило порядка 45% – 55%.
Причины имеют разную природу. Падение цен в 1999 г. было связано с моментальной и полной ликвидацией спроса на недвижимость. Причиной тому послужили два удара, не идущих ни в какое сравнение с сегодняшними событиями: четырехкратная девальвация рубля и схлопывание крупнейших коммерческих банков. Закономерным результатом этих событий стало безвозвратное уничтожение большей части накоплений населения, которые определяют спрос на рынке недвижимости.

Проблемой сегодняшнего рынка жилья является спекулятивная завышенность цен, но многие отскочили в кэш и как будут развиваться события никто не знает, но недостатка в прогнозах нет, но прогнозы дело бесплатное))

А я добавлю некорректности. Сегодня евро повысился более, чем на рубль и приблизился к отметке сорок рублей за евро, при этом динамика за декабрь с 35,33более 10% роста. Вчера Дубинин заявил по эху, что удерживать рубль получится пока есть подушка стабфонда, которая растрачивается в среднем по пятнадцать миллиардов $ в неделю на эти цели. Здесь как говорится уже одно на другое. Рублю осталось очень недолго и скоро мы увидим его дно. Хотя кто то ещё не верит в повторение 98го и ищет непохожести, но с кждым днём их будет всё меньше. Добавьте процент в неделю падение недвижимости в конце ноября - декабре и далее, тренд в любом случае уже развернулся в минус. Самое правильное в данной ситуации ИМХО все свои активы прямо сейчас перевести именно в евро(доллар очень хромая утка) и через годик начать скупать резко упавшую недвижимость и прочие активы. По увеличивающейся кривой падения цены на недвижимость мы будем уже этак в феврале наблюдать сколько людей думают так же, правда несколько запоздав. Я думаю есть достаточно маркеров, что доллар будет стоить 40 рублей в следующем году, а евро 65 - 70. Самое тревожное - включите телевизор и посмотрите новости - там вас будут успокаивать, а это у нас всегда не к добру.

Я включаю регулярно телевизор на канале РБК - там только пугают полной катастрофой, уже хочется, чтобы хоть немного успокоили)))

меня так долго уже пугают этой катастрофой....
я даже хочу , чтоб это скорей случилось!
чем быстрее случится, тем быстрее восстанавливаться начнем.



Рынок недвижимости замер.

Продавцы НЕ продают. им рублевые бумажки не нужны.
в валюте за выставленную цену покупателей не находится

Недострой и Первичка - продаются с большим дисконтом, только вот кому нужен недострой в ныненшней-то ситуации?
когда уже все понимают, что это чревато пожизненным недостроем.



я запаслась поп-корном, пледом, сижу и жду, что дальше будет
Кто со мной?

Я тут давеча по ОРТ Задорнова видел и он призывал не паниковать, тут я и понял, что надо бежать и переводить все свои активы, всё что можно вытащить по 40,5 за евро вчера реально покупал. Хотя надо было головой думать в ноябре, сейчас уже поздно (для меня) я тогда сделал ставку на рубль и теперь точно проиграю большую часть мне уже не вытащить до февраля как минимум. Я попал. Сегодня весь день слушал Бизнес ФМ - про курс к рублю не услышал - только кросс курс к доллару и то что всемирный банк рекомендует нам сделать рубль более гибким, дескать он переоценён и 15% вминус ослабят на него давление и вообще его лучше привязать к баррелю. Кстати про привязку денег к баррелю, созданию специфической валюты - один мой знакомый из возможно осведомлённых мне говорил, но я сказал, что это полный бред ибо я не умозрю, согласно своим экономическим знаниям как можно хоть на что либо цену зафиксировать и это было после латиноамериканских объятий. Сдаётся мне что то явно не хорошее назревает и вот вот произойдёт. P.S. Евро совсем не так много и он не хромая утка, как переоценённый доллар, он если и будет падать, то согласно реальной обстановке экономики еврозоны и не в разы, как рубль или доллар. Искренне желаю вам сохранить ваши деньги от надвигнувшейся девольвации.

Насчет некорректности сравнения. Оно всегда будет некорректным, так как абсолютно одинаковых условий быть не может. Но вспомните простую вешь. В 98-м шены упали в 2,5 раза вниз ОТ РЕАЛЬНЫХ, а сейчас цены спекулятивно завышены в разы из-за раскрученной чиновниками (а кто же еще заблокировал выделение земли, а потом обложил строительство немыслимыми поборами?) и спекулянтами. Так что насчет небольшой глубины падения цен не горячитесь. Просто кое-кому придется умерить свои крокодильские аппетиты.

А я вот каждый день в реале мониторю цены на недвижку и пока сказать что они падают не могу. Они как бы это сказать вернулись на начало этого года. т.е. компенсировали свой небольшой но рост за пол года. Ну это касается моего региона.

Кстати цены в различных источниках сейчас врут. Как правило реальная сделка сильно слабее по цене изначального предложения.

Стройки почти все встали, заказы на стройматериалы перенесены на март.
Так что ждем весны....

Итак, продолжаем слушать "власти"


По словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, московские власти в 2008 году намерены выкупить еще почти 40 тысяч квадратных метров жилья у застройщиков без проведения аукционов. При этом власти города не намерены повышать цену на выкупаемое жилье.

Выходит, что застройщики и в дальнейшем будут вынуждены продавать жилье по цене, приближенной к себестоимости строительства.

Для того, что бы ясно представить себе составляющие себестоимости строительства жилья в Москве, обратимся к данным аналитиков ГК "Пионер", представивших анализ сметной стоимости строительства на примере одного из объектов компании - ЖК "Лазаревское". Эти данные опубликованы порталом Building PRO Development.

Стоимость квадратного метра складывается из следующих параметров:
Проектирование и согласование проекта строительства - 3 процента, или 2,1 тысячи рублей
Инженерная подготовка строительства (плата за подключение к электросетям и т.п.) - от 5 до 10 процентов, или приблизительно 3,5 тысячи рублей
Управленческие расходы по проекту - около 2 процентов, или 1,4 тысячи рублей
Строительно-монтажные работы и закупка строительных материалов - не менее 50 процентов, или 35 тысяч рублей
Стоимость земельного участка и доля города - около 30 процентов, или 21 тысяча рублей
Реклама и административные расходы (зарплата сотрудников, аренда офиса) - 5 процентов, или 3,5 тысячи рублей
Прочие финансовые расходы (проценты по кредитам и т.п.) - в среднем 5 процентов, или 3,5 тысячи рублей
В итоге себестоимость строительства одного квадратного метра достигает значения около 70 тысяч рублей.

Стартовая цена квадратного метра, установленная для торгов, составила 65 тысяч рублей для квартир в пределах МКАД, и 54 тысячи рублей для жилья в Московской области.


Кстати, недавно мэр утвердил план развития города до 2025 г. Там оч.много "сноса 5-этаже, 9-ти этажек и даже 12-этажек.", а также "реконструкция жилого фонда"

думаю, если город будет скупать по 65 тыщ за кв.м., то снос домов и переселение будут идти намеченными темпами.

По мне так евро - баксы в отношении 50 на 50% и в банк на депозит на полгода - год. Летом с депоза деньги сниму и готовлюсь покупать недвижку хотя за полгода может многое измениться.

Самое страшное если приостановят выдачу наличной валюты по валютным вкладам. Нет ничего надёжнее наличного евро

я кстать закрыла ВСЕ депозиты.
на рублевые купила наличную валюту, валютные заныкала в банку! :)

дело в том, что система страхования вкладов не опробована в усвловиях кризиса .
у нас пока,ттт, не было банкротства ни одного мало-мальски крупного банка.
так что процедура выдачи застрахованных денег по большому счету, не отработана

во-вторых, по условиям, прописанным в АСВ, клиент получает не валютную наличку, а рубли по курсу на день банкротства банка.
В ситуации, когда рубль обесценивается с каждым днем по 50-60 копеек, и муссируются слухи о вводе ограничения на покупку нал.валюты населением, денежная рублевая масса в большом количестве не нужна! и все-таки рискованно делать валютные вклады.

все - только имхо!

К сожалению, все рискованно. А хранить дома наличку не рискованно? Обратите внимание на банки, которые "не собираются банкротиться." Например, дочки крупных европейских банков. Думается, что, если останутся на плаву их "мамы," то возможные проблемы дочек им будут "на один зуб." Ведь, если уже создана сеть филиалов, да еще под своим брендом, то банкротство поставит для этого банка крест на работе в России на о-очень долгий срок. Я имею в виду банки, которые пришли в Россию, чтобы стать одними из системообразующих банков, то есть Райффайзен и Сосьете женераль. У них есть один плюс по сравнению со Сбером, - им не прикажут отдавать деньги кому захочет власть, а потом обанкротиться. А Сбер может быть высосан для своих целей(так уже было в начале 90-х), а потом обанкрочен.

triplex44


пожалуй, соглашусь с вами по поводу БСЖВ и Райффа....

по поводу рискованности, риск есть всегда и везде.


часть моей налички хранится дома, часть - в банк.ячейке.

но в принципе, это не большие деньги.
поскольку я делаю ремонт, у меня все накопления вбуханы в новую кв-ру.

(шепотом: вы даже не представляете, как это дорого, долго, трудно и нудно)

triplex44 по-моему все верно сказал. От риска не уйти. Но если аккуратно рисковать, то можно надеятся на успех. Единственное что хотел уточнить в Сосьете очень низкие ставки по вкладам в евро. При таких ставках смысл рисковать деньгами вообще не вижу, 3-4% очень мало.
В Райфайзене 7,8%.
Хотя я доверяю своему Альфабанку 9%. Если что, будет инсайд хоть.

Это сообщение отредактировал SunLight757 - 26-12-2008 - 18:25

Мы тоже ремонт делаем =) А еще кучу всякой ерудны на новый год надо будет купить, электронику, мебель, но деньги к сожалению останутся и их где-то надо сберегать.

о-о-о-о... коллега по "несчастью"))))))

почему же к сожалению?

это к радости! )))

это ваша подушка безопасности , заначка на черный день , кусочек уверенности в стабильности завтрашнего бытия.....

у меня рубл.налички не остаётся. совсем......даже кредит у родств-ков придется брать...

зато бивалютная корзина есть)))

К сожалению исходя из принципа "нет денег нет проблем", а тут все на нервах и никакого праздничного настроения. Мне еще родителей надо убедить перевести рублевые вклады в сбере в валюту. У меня на них не хватает убедительности =)
И вообще складывается парадоксальная ситуация. С одной стороны хорошая зарплата в рублях. И мне выгодно чтобы рубли дорожали. С другой сбережения в валюте и мне выгодно, чтобы дорожала валюта. То есть самое лучше для меня чтобы ничто не менялось =)

вы родителям припомните *98-й год, когда доллар с 6 руб до 24 поднялся за пару дней.
скажите, что и в этот раз так будет.

а зачем вы делаете ремонт в кв-ре, если собираетесь летом покупать , и соответстввенно существующую продавать?
или новая квартира будет "про запас"?

А мне вот случайно удалось купить квартиру и даже закончить в ней ремонт... и это большая удача ИМХО. даже долги раздать удалось... и это все до кризиса...



Чипа, каскадное цитирование запрещено правилами Форума
старайтесь по возможности избегать его

Это сообщение отредактировал Slim_Joy - 26-12-2008 - 23:34