Рынок недвижимости

Банк России готовит к публикации новую версию положения, регулирующего состав и структуру активов паевых инвестиционных фондов. Об этом заявил на конференции Национальной ассоциации участников фондового рынка директор департамента коллективных инвестиций и доверительного управления ЦБ Филипп Габуния. "Мы не хотим сдерживать креатив управляющих по части создания продукта для квалифицированного инвестора, но для неквалифицированного мы отрезаем определенные риски",— отметил он.

Наиболее спорным моментом признается инвестирование такими инвесторами в коммерческую недвижимость через закрытые паевые фонды (ЗПИФы). "Мы исходим из того, что неквалифицированный инвестор не может брать на себя высокие риски, связанные со строительством или эксплуатацией коммерческой недвижимости и тем более с правами аренды, которые можно прекратить в любой момент",— поясняют в Банке России.

По данным Национальной лиги управляющих, на середину года на рынке действовало около 230 ЗПИФов для широкого круга инвесторов, имевших в своем составе недвижимость. Стоимость чистых активов этих фондов на 30 июня составляла 345 млрд руб. 174 млрд руб. приходилось на рентные фонды, которые в большинстве своем имели объекты коммерческой недвижимости.

В ЦБ признают, что офисный или торговый центр с большим количеством системных арендаторов и хорошим потоком денег — прекрасный объект для инвестирования, однако видят проблему в том, что на уровне регулирования непросто разграничить вложения в подобный центр и в "гараж посреди чистого поля". "Достаточно одного случая, в котором кто-то потеряет свои деньги, и поднимется шум, вспомните валютных ипотечников",— поясняет господин Габуния.

Риски усиливает подверженность рынка коммерческой недвижимости влиянию кризиса. Старший аналитик рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Максим Плешков указывает: "Ликвидность коммерческой недвижимости падает более резко, чем жилой, а цены и спрос на нее восстанавливаются позднее и дольше".

Однако при таком рынке резкое изменение правил игры для неквалифицированных инвесторов может обернуться для них потерями, опасаются в управляющих компаниях. "Компании будут вынуждены либо переформатировать фонды, либо закрыть их. На текущем вялом рынке продажа объектов крайне затруднена. В этом случае пайщики рискуют получить большие убытки",— говорит представитель одной из управляющих компаний. Другой собеседник "Ъ" опасается короткого переходного периода, за который будет невозможно провести все сделки по переформатированию фондов, что также приведет к потерям для пайщиков.

В управляющих компаниях разработали свои предложения по изменению регулирования. Несколько компаний, имеющих ЗПИФы недвижимости, создали рабочую группу и обратились к регулятору с просьбой пересмотреть ограничения по части вложений физлиц в коммерческую недвижимость. "Разработанные предложения могли бы снять риски с неквалифицированных инвесторов при покупке паев в фондах коммерческой недвижимости",— считает директор отдела управления фондами недвижимости "Сбербанк Управление активами" Алексей Новиков. Они заключаются во введении четырех групп требований: к управляющей компании, к пайщикам (по минимальному объему вложений, что ограничит участие инвесторов с небольшим доходом), к оценщикам недвижимости и к самим объектам недвижимости. Гендиректор "Велес Траст" Екатерина Черных считает, что дополнительную защиту интересов пайщиков обеспечивают фонды одного объекта, особенно если в инвестиционную декларацию фонда ввести запрет на продажу данного объекта, а также на вложения в какие-либо другие активы. Впрочем, как признают даже некоторые члены рабочей группы, создать систему требований, которая исключала бы риски для пайщиков, крайне сложно. "Требование обязательной арендной составляющей для коммерческой недвижимости не гарантия защиты инвестора: объект можно сдать в аренду за один рубль, и формально правила не будут нарушены",— указывает один из участников рынка.

ЦБ намерен рассмотреть предложенные участниками рынка меры. Судя по заявлению господина Габунии, регулятор не исключает и смягчения обсуждаемых ограничений.

Эксперты проанализировали рынки недвижимости в 15 крупнейших мировых финансовых центрах и вывели средневзвешенный "индекс пузыря" из пяти показателей: отношение стоимости объекта жилой недвижимости в центре города к среднему доходу, отношение стоимости недвижимости к годовой стоимости его аренды, отношение стоимости недвижимости в центре города к среднему показателю по стране, разница между отношением объема ипотечного портфеля к ВВП на две сопоставимые даты и аналогичное отношение объема строительной отрасли к ВВП. Значения полученного индекса варьируются от "депрессивной зоны" (-1,5 и менее) — в случае, если недвижимость сильно недооценена, до зоны риска образования "ценового пузыря" (свыше 1,5) — при сильно переоцененной недвижимости.

"Все европейские города сильно переоценены. Лондон является наиболее переоцененным рынком Европы, здесь риск возникновения ценового пузыря существует с 2013 года как результат взрывного роста цен", — говорится в отчете.

Так, "индекс пузыря" в Лондоне в 2015 году показал значение 1,88 — то есть недвижимость сильно переоценена. Также в зоне риска оказался Гонконг — его показатель равен 1,67, уточняется в нем.

Переоцененной, но не в зоне риска, признана недвижимость в Сиднее (1,39), Ванкувере (1,35), Сан-Франциско (1,15), Амстердаме (1,07), Париже (0,77), Франкфурте (0,76), Токио (0,6) и Сингапуре (0,56). Показатели рынков Нью-Йорка (0,19) и Бостона (0,15) оказались в зоне "справедливой цены", а рынок Чикаго (-0,7) — в "депрессивной зоне", поясняется в сообщении.

Средняя стоимость сделки на столичном рынке элитного жилья в октябре составляла $1,43 млн, что в долларах на 56% меньше, чем в октябре 2014 года, подсчитали в Knight Frank. Цена в рублях упала на 31%. 67% проданных на этом рынке квартир были площадью до 150 кв. м, тогда как год назад на этот сегмент приходилось лишь 37% сделок. На квартиры площадью 200-250 кв. м и более в общей структуре спроса пришлось 6% и 3% соответственно, тогда как год назад — по 11%.

"Покупатели есть, но их ожидания не совпадают с существующим предложением. Качественных роскошных квартир в Москве мало. А у собственников жилья стоимостью $5-10 млн и более, как правило, нет необходимости срочно его продавать. Они готовы ждать подходящего покупателя, а те, кто готов купить сейчас, рассчитывают на дисконт минимум 30%",— поясняет директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая.

В самом дорогом сегменте — более $8 млн — количество сделок было стабильным и составляло до 6-8% от общего числа. Основной спрос переместился в сегмент квартир стоимостью до $2 млн: по данным Knight Frank, на сделки в этом диапазоне в текущем октябре пришлось 88% трансакций, тогда как в октябре прошлого года их было 26%. 36% покупателей в нынешнем году выбирали элитное жилье стоимостью до $1 млн. Всего за десять месяцев 2015 года было заключено 556 сделок — столько же, сколько за весь прошлый год. По расчетам Knight Frank, к концу года этот показатель может вырасти на 15-18%.

По оценке директора по развитию Welhome Андрея Хитрова, доля сделок стоимостью до $2 млн на столичном рынке элитного жилья по итогам третьего квартала текущего года составила 73%, тогда как в прошлом году их было 65%, а в 2013-м — 53%. "Падение среднего бюджета покупки и уменьшение средней площади приобретаемых квартир — следствия кризиса. Рынок подстраивается под новые условия, но по-прежнему активен",— считает господин Хитров. Еще одна особенность рынка — резкое уменьшение площади элитных проектов. По словам Андрея Хитрова, в прошлом году на рынок вышли семь проектов общей площадью более 100 тыс. кв. м, а в нынешнем заявлены восемь домов на 50 тыс. кв. м. Оценка председателя совета директоров Kalinka Group Екатериной Румняцевой подтверждает эту тенденцию. По данным компании, объем нового предложения уменьшился в семь раз: за десять месяцев прошлого года на рынок вышли 200 тыс. кв. м, в этом году — 25,7 тыс. кв. м.

Цены 83% выставленных на продажу квартир и апартаментов номинированы в рублях, отмечают в Knight Frank, добавляя, что доля рублевого предложения постепенно растет. Еще год назад на 50% проектов цены номинировались в долларах, отмечает директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.

Рынок продолжит меняться, предупреждают риэлторы. "Происходит децентрализация спроса. Аудитория покупателей высокопремиальных объектов сокращается, как и количество объектов",— говорит Екатерина Румянцева, отмечая, что девелоперы постепенно уходят из сегмента элитного жилья. "Системно строят только элитное жилье две компании — Vesper и "Ар-Девелопмент"",— указывает она. По словам Ильи Менжунова, меняется и география проектов. "Высокобюджетное жилье заявляется не только в ЦАО, как год-два назад, но также на западе и юге Москвы, что делает его более доступным по ценам",— констатирует он.

За первые три квартала 2014 г. жители азиатских стран составили 26% покупателей домов в таких районах, как Kensington, Chelsea, Belgravia, Knightsbridge, Mayfair; однако за аналогичный период 2015 г. их доля сократилась до 6%, посчитало специально для Financial Times риэлторское агентство Hamptons. Доля китайцев сократилась с 9% до 3%.

Россиян же в этом году набрался лишь 1%, тогда как годом ранее их было 7%.

Отток этих покупателей с лондонского рынка совпал по времени с замедлением китайской экономики и летним обвалом на фондовом рынке страны, а также объявленной Пекином в августе девальвацией юаня. Эти события, а также ухудшение экономической ситуации в развивающихся странах по сравнению с развитыми спровоцировали значительное падение курсов валют многих развивающихся стран, в том числе азиатских. С апреля курс юаня к фунту стерлингов снизился на 6,6%.

В России же вооруженный конфликт с Украиной, международные санкции и обвал цен на нефть подорвали экономику и рубль, который с августа упал по отношению к фунту на 25%, а за последние два года – на 53%.

«Эти группы людей не продают [свои дома в центре Лондона], но и не покупают», – говорит Чарльз Мадауэлл, агент по покупке жилой недвижимости из Knightsbridge. «Если посмотреть на то, что происходит в мировой экономике, этот тренд вполне объясним; хотя это может быть лишь временным явлением и в итоге они вернутся», – полагает Фионуала Эрли, директор по исследованиям рынка жилой недвижимости Hamptons.

Кроме того, на рынок сильно повлияло изменение гербового сбора, о котором было объявлено в прошлом декабре. Для большинства покупателей он снизился, но сильно вырос для покупателей домов стоимостью более 937 000 фунтов. В частности, с суммы, превышающей 925 000 фунтов, теперь нужно заплатить 10%, а с суммы выше 1,5 млн фунтов – 12%.

По мнению агентов по недвижимости, увеличением гербового сбора объясняется тот факт, что общее количество сделок в дорогих районах Лондона сократилось в первые девять месяцев 2015 г. на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля покупателей-британцев выросла с 36% до 42%, высоким остался спрос и со стороны жителей других стран Евросоюза, отмечает Hamptons.

Документ, подготовленный в Минэкономразвития на основе предложений Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на шесть лет продлевает срок запрета на согласование федеральными органами власти сделок, связанных с распоряжением земельными участками или другими объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности. Сюда же входит и запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в такие земельные участки и строения, которые на них расположены.

"Это позволит Фонду развития жилищного строительства эффективно выполнять задачи в составе единого института развития в жилищной сфере и не только централизованно вовлекать федеральные земли под строительство, но и контролировать ход строительства жилья для отдельных категорий граждан, - рассказал "РГ" гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник. - В зависимости от потребностей рынка мы будем предлагать земельные участки с разной степенью готовности".

При этом, распоряжаться этой землей, по-прежнему, будет Фонд РЖС (входит в Единый институт развития в жилищной сфере АИЖК), который предоставляет их под строительство по заявкам регионов. Это позволит сохранить централизованное вовлечение федеральных земель под строительство и контроль возведения жилья на этих землях.

Как рассказали в АИЖК, с 2008 года общая площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, составила 17123 га, из которых 13517 га (78,9 процента) предоставил Фонд РЖС. Таким образом, общая площадь земельных участков, предоставленных Фондом, в 3,7 раза превышает общую площадь земли, предоставленной субъектами России, которым были переданы полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Сейчас более чем на 300 земельных участках в 51 регионе идет основательное комплексное строительство.

В 2008-2015 годах на федеральных землях было сдано 4,9 миллиона квадратных метров жилья, из которых 96 процентов - на участках Фонда РЖС. Среди построенных проектов жилой комплекс в Курске, где построено более 370 тысяч кв. м жилья, жилой комплекс "Солнечный берег" в Кирове (более 120 тысяч кв. м жилья), жилой комплекс "Университетский" в Чебоксарах (более 140 тысяч кв. метров) и др. В результате на сегодня жильем обеспечено около 200 тысяч человек (более 65 тысяч семей).

Кроме того, введены в эксплуатацию шесть детских садов, объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.

Всего на землях Фонда планируется возвести 27,61 миллиона квадратных метров жилья, из них малоэтажного жилья - 10,5 миллиона "квадратов". Доля жилья экономического класса в реализуемых проектах составляет более 62 процента.

Будет место и для энергоэффективных проектов, которые позволят жильцам сэкономить не только на покупке квартиры, но и на коммунальных платежах, отметили в агентстве. "В результате оказания Фондом РЖС содействия в обеспечении переданных земельных участков инфраструктурой, а также передачи типовой проектной документации объектов жилищного строительства, предусматривающей использование при строительстве современных и энергоэффективных материалов и технологий, экономия средств граждан может составить до 30 процентов его рыночной стоимости, - говорят в АИЖК. - Экономия средств граждан при эксплуатации жилья может составить до 30-35 процентов за счет использования при строительстве такого жилья современных энергосберегающих технологий".

Справка "РГ"

По итогам 2015 года суммарный объем ввода жилья на земельных участках, предоставленных Фондом "РЖС" для комплексного освоения территорий, составит не менее 5,5 миллиона квадратных метров. А в 2016 году запланирован ввод в эксплуатацию не менее 1,7 миллиона "квадратов" из тех домов, строительство которых было начато еще в 2014- 2015 годах. По итогам 2016 года суммарный объем ввода жилья в эксплуатацию составит не менее 7,2 миллиона квадратных метров.

На землях, предоставленных Фондом для комплексного освоения территорий, предусмотрено строительство 221 детского дошкольного учреждения на 36 944 воспитанников, 82 общеобразовательных школы на 70 587 учащихся.

Будем в безопасности

Регионам поручено обеспечить повышенные меры безопасности объектов жилищно-коммунального хозяйства, заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. На прошедшем совещании с замами губернаторов, которые курируют коммунальную сферу, было дано поручение ужесточить контроль за всеми объектами (водозаборные узлы, артезианские скважины, канализационные насосные станции, очистные сооружения, котельные и так далее).

"В течение двух недель нам должны быть представлены доклады от всех субъектов. После анализа докладов регионам будут даны соответствующие рекомендации", - подчеркнул министр.

Общая стоимость проведенных в стране за девять месяцев 2015 года строительных работ составила 3,8 трлн рублей. Наибольшее сокращение данного показателя отмечено в Ненецком автономном округе (на 47,8%, до 4,6 млрд рублей), Республике Тыва (на 38,6%, до 2,3 млрд рублей), Еврейской автономной области (на 37,8%, до 3 млрд рублей), Новосибирской области (на 34,8%, до 25,7 млрд рублей).

В то же время в ряде регионов отмечен заметный рост объема строительных работ. Так, в Волгоградской и Амурской областях показатель вырос в 1,5 раза (до 44,8 млрд рублей и 32,6 млрд рублей соответственно), в Новгородской области — в два раза (до 35,8 млрд рублей). Наибольший рост показателя отмечен в Республике Крым и Чукотском автономном округе — до 3,2 млрд рублей и 1,5 млрд рублей соответственно. В общей сложности объем строительства сократился в 57 регионах, вырос — в 28.

Росстат учитывал не только законченные стройки, но и целый спектр работ: согласно общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, к строительным работам относятся, в частности, подготовка строительного участка, строительство зданий и сооружений, работы по прокладке местных трубопроводов, линий связи и линий электропередач, малярные и стекольные работы и пр.

Начальник методического отдела Национального рейтингового агентства Максим Васин указал на ряд факторов, оказывающих негативное влияние на сектор строительства. Прежде всего, по его словам, это снижение спроса на фоне сокращения реальных доходов населения. Реальные располагаемые денежные доходы населения в I квартале 2015 года сократились на 1,3% по отношению к аналогичному периоду 2014-го, во II квартале — на 3%, в третьем — на 3,3%. За 2014 год показатель сократился на 0,7%, тогда как в 2013-м показал рост на 4%.

— Также в числе факторов высокая средневзвешенная ставка по рублевым жилищным кредитам (13,15% за сентябрь) при сокращении количества и объема предоставленных жилищных кредитов на 36% и 38% соответственно, — говорит Васин. — Сказывается и рост просроченной задолженности на 37,7% за девять месяцев 2015 года в сравнении с аналогичным периодом 2014-го.

Управляющий партнер консалтинговой фирмы «Метриум групп» Мария Литинецкая, говоря об увеличении объема строительных работ в Крыму, отметила, что данный регион представляет собой, по сути, «неурбанизированную территорию, на развитие которой Украина практически не выделяла средств». Тогда как российские власти, по ее словам, после присоединения полуострова пытаются повысить популярность курорта среди россиян, а чтобы обеспечить высокий уровень сервиса, в регионе необходимо провести целый комплекс строительных работ.

— К тому же после присоединения новых территорий спрос на недвижимость Крыма увеличился в разы. Соответственно, девелоперам стала интересна реализация новых проектов в данной локации, — говорит Литинецкая.

Директор по развитию JCB в России (компания является одним из крупнейших мировых производителей тяжелого строительного оборудования) Сергей Харитонов, в свою очередь, напомнил, что в прошлом году правительством было принято решение о сокращении на 50% финансирования запланированных строительных проектов и, начиная с 2016 года, о полной заморозке инвестиций в новые государственные стройки. Это также, по словам эксперта, отразилось на строительном рынке.

Средний размер сделки по аренде офисов в Москве за три квартала этого года вырос на 42%, до 12,07 тыс. кв. м, подчитали в Knight Frank. За аналогичный период прошлого года этот показатель составлял 8,47 тыс. кв. м. Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков тоже отмечает рост среднего размера арендной сделки, но меньший — на 19%, до 1,5 тыс. кв. м, при этом сократилось и количество сделок. Правда, JLL в своих оценках учитывала только новые сделки: консультанты не рассматривали контракты по пересмотру действующих условий аренды. Среди крупных сделок, закрытых в этом году,— аренда Adidas Group 20 тыс. кв. м в бизнес-центре "Крылатские холмы", правительством Подмосковья 31,8 тыс. кв. м. в "Орбите", "Ямал СПГ" 16,4 тыс. кв. м в бизнес-центре "Алгоритм" (данные Knight Frank).

Активность арендаторов в течение года была неравномерной и зависела от колебаний курса валют. В первом квартале количество сделок было минимальным — сказалась сезонность и высокая степень неопределенности перспектив экономики страны. К началу второго квартала курс рубля стабилизировался, переговоры по аренде возобновились, вспоминает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По его словам, третий квартал стал пиком активности, к этому времени арендаторы стали активно договариваться о пересмотре условий арендных договоров. "Доля сделок по пересмотру условий действующих договоров в общем объеме сделок по аренде составила 63% за девять месяцев этого года",— рассказал господин Лосюков. Те, кто не смог договориться об изменении условий, воспользовались историческим минимумом уровня арендных ставок, и переехали. "Таким образом, удалось заполнить ранее пустующие здания, пусть и с существенным дисконтом. Но теперь собственники менее охотно идут на уступки — уже нет отчаяния от того, что бизнес-центры пустуют",— рассуждает Константин Лосюков. Ставки аренды в офисах класса А за девять месяцев этого года упали на 14%, до $506 за 1 кв. м в год, в классе В — на 7%, до $294 за 1 кв. м в год.

Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев соглашается, что повышению активности арендаторов способствовало снижение стоимости аренды, внимательность к расходам. Сейчас компании смотрят не столько на стоимость аренды, сколько на стоимость рабочего места, рассказывает он.

Так, по оценкам эксперта, при объединении офисов из небольших особняков в современный бизнес-центр достигается экономия по площади до 30%.

Александр Чуриков говорит, что спрос на офисы остается стабильным, несмотря на слабость экономики. За девять месяцев этого года объем новых сделок упал всего на 3%, до 800 тыс. кв. м. А в третьем квартале было куплено и арендовано около 305 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем во втором квартале. Общий объем сделок по итогам года может достичь 1-1,1 млн кв. м, прогнозирует господин Чуриков. Но говорить о выходе офисного рынка из депрессии пока рано. "В будущем году спрос на офисы останется на уровне показателей 2015 года, так как объем ввода будет снижаться, но может оказаться и ниже из-за пессимистичных оценок по росту ВВП. Объем вакантных площадей снизится незначительно — с 17% до 16%",— полагает Александр Чуриков.

По оценке директора отдела офисных помещений CBRE Елены Денисовой, ставки аренды как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В останутся в следующем году как минимум стабильными. "В рублях они могут незначительно вырасти под влиянием инфляции. Снижение рублевых ставок возможно при появлении сильных внешний шоков и усугублении макроэкономической ситуации",— предупреждает она. Константин Лосюков считает, что средняя взвешенная ставка аренды в Москве может снизиться еще на 3-5%.

Кто мельче?

Обострившаяся в последние годы конкуренция в сфере жилого девелопмента заставляет застройщиков буквально сражаться за каждого покупателя, у которого (и об этом хором говорят все участники рынка) денег становится все меньше, а претензий — все больше. Принцип "услышал, приехал, увидел, понравилось, беру" больше не работает. Сегодняшний потенциальный соинвестор строительства объезжает не один десяток строек, прежде чем решиться на покупку. Следовательно, чтобы он вернулся именно к вам, ему нужно предложить нечто такое, чего не предложат другие.

Сначала на рынок вышли квартиры-студии, и девелоперы словно соревновались между собой, кто нарежет их мельче. Этот подход принес пионерам "мелкой нарезки" свои плоды, однако довольно быстро выяснилось: чем квартира меньше, тем, как ни парадоксально, отделка и даже обустройство в ней обходятся дороже. Не в абсолютных цифрах, конечно, а в сравнении со стоимостью приобретения.

Покупатель хотел сэкономить, но получилось примерно как в случае с "Запорожцем", на который поставили двигатель от Bugatti. Квартиры для жизни из совсем маленьких студий получались только у тех, кто заказывал проект у профессионального дизайнера. В конце концов рынок попросту насытился "каморками для лилипутов", как их все чаще стали называть в социальных сетях, и застройщикам пришлось искать другие решения.

Ускорение с отделкой

Параллельно выяснилось, что люди сыты по горло ремонтами, длящимися больше года, и мечтают о том, чтобы после получения ключей не надо было нанимать бригаду, ездить за стройматериалами и снова занимать у родственников, чтобы расплатиться за отделку. "Въехать и жить" — этот девиз постепенно приобретал все больше сторонников, и девелоперы, сначала неохотно, но все же стали предлагать к продаже квартиры с чистовой отделкой.

Пока динамика продаж была на приемлемом уровне, этот тренд не мог получить большое развитие: как ни крути, а отделочные работы затягивают сдачу дома в эксплуатацию и стоят денег. Перекладывать же эту составляющую на плечи покупателя было рискованно: кому понравится квартира дороже?

Всем нравится квартира дешевле. К тому же на отделку надо было давать трехлетнюю гарантию, а это совсем невеселая история: для тотального контроля качества требовалось нанять специально обученных людей — и таким образом еще увеличить издержки.

Но после того как в жилом комплексе бизнес-класса Barkli Park одна из башен, где квартиры предлагались с отделкой, была распродана существенно быстрее, чем соседняя, где их сдавали "в бетоне", процесс, что называется, пошел. За два последних года в старой Москве, по данным "Метриум Групп", количество проектов, где хотя бы опционально предлагается чистовая отделка, выросло на 75% — с 21 до 37 жилых и апартаментных комплексов во всех ценовых сегментах. Если считать поквартирно, то, например, в высокобюджетных сегментах доля апартаментов и квартир с отделкой, предлагающихся сейчас на продажу, составляет 16%, утверждают в Knight Frank Research.

Детский сад как инструмент маркетолога

Следующим пунктом в борьбе за сердце и кошелек покупателя стали проекты, богатые сопутствующей инфраструктурой, чему немало способствовало сначала московское, а затем и подмосковное правительство, обязавшее девелоперов строить не только дома, но и здания для социальных учреждений. Из обязательства немедленно сделали маркетинговый ход. "В нашем жилом комплексе будет детский сад!" — об этом каждый уважающий себя застройщик спешил сообщить везде, где только было возможно.

Детские сады и школы быстро перестали удивлять покупателей, которые их наличие, с одной стороны, рассматривали как должное, с другой — стали все пристальнее изучать такие подробности, как, например, то, кто станет оператором этих самых детских учреждений. В ряде случаев они не передавались на баланс города, а становились коммерческими со всеми вытекающими ценовыми последствиями, каковыми жильцы вовсе не всякий раз были довольны.

Теперь для удержания внимания аудитории требовалось нечто большее. И тут московское правительство объявило борьбу с автомобилистами, поэтому следующим шагом девелоперов к цивилизованному образу строительства стал "двор без машин".

Прошлый век

Все новое, как известно, хорошо забытое старое. В практике застройщиков попытки развести автомобильные и пешеходные потоки уже встречались и были вполне успешными. "Еще в 50-е годы XX века в Москве строились такие здания, как, например, высотка на Баррикадной, где построен обширный подиум с воротами-въездами в нежилые помещения, в том числе гаражи",— рассказывает главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий.

Яркий пример "подземного гаража над землей" в архитектуре сталинского ампира — дом на улице Строителей, 4. "Правда, размер этих гаражей весьма скромен по современным представлениям,— замечает эксперт,— однако это неудивительно, ведь владельцев машин было очень немного".

В постсоветские времена похожий прием был применен при проектировании и строительстве жилого комплекса "Корона" на проспекте Вернадского, который был спроектирован еще в 1996 году — правда, поиск инвестиций и строительство заняли почти семь лет. "Здесь практически всю территорию участка 1,2 га занимает гараж, укрытый слоем земли",— говорит Сергей Непомнящий, который был автором этого проекта, предусматривавшего размещение колонн жилого дома таким образом, чтобы они проходили сквозь гараж и не мешали рациональной организации проездов и расстановке машин. Правда, оговаривается архитектор, эту схему несколько ухудшил девелопер "Короны" Сергей Полонский, но заложенные в первоначальном проекте принципы в этой его части были все же сохранены.

Лишь бы не копать

Этот же принцип — строить на платформе, которая используется для заезда и размещения автомобилей,— подхватили и другие девелоперы, и если бы не ряд обстоятельств, Москва не испытывала бы тех проблем с парковками, которые имеются сейчас. В частности, во многих своих жилых комплексах этот прием вовсю использовала компания Capital Group.

"Еще в ЖК "Климашкина, 19", который был сдан в эксплуатацию в 2000 году, мы не стали полностью закапывать гараж, а соорудили стилобат, который был поднят над землей на 2 м",— вспоминает в беседе с корреспондентом "Дома" коммерческий директор компании Алексей Белоусов. Примечателен тот факт, что во дворе этого жилого комплекса до сих пор нет ни одной припаркованной машины.

Стилобат есть и в ЖК "Соколиное гнездо", и там он уже выше — 6 м. Однако из-за того, что там был организован свободный въезд на кровлю этой платформы, двор все же постепенно заполонили автомобили. "Это уже вопросы к управляющей компании,— разводит руками эксперт.— Необходимо ставить шлагбаум, а еще можно делать въезд как в аэропорту — по карточкам. Полчаса бесплатно, а дальше включается счетчик — для всех, кроме экстренных служб, конечно".

Вообще, поднятие жилья и пешеходных зон на один-два и даже более уровней вверх в качестве решения проблем автомобилистов выгодный для застройщика прием. Наземная парковка во дворе в наше время уже архаика и выглядит отвратительно. Подземный гараж могут позволить себе только те, кто строит в высокобюджетных сегментах. "Есть золотое правило: чем меньше копаешь, тем меньше себестоимость строительства,— объясняет Алексей Белоусов.— Грунты, а особенно грунтовые воды — настоящая "стена плача" для девелопера: подземная парковка может выйти просто золотой".

Инфраструктура тапочной доступности

Помимо разведения потоков, автомобильных и пешеходных, стилобат "Короны" носил и другую функцию — создать функциональные связи между всеми частями и объектами комплекса и обеспечить доступность любой его части, что называется, "в домашних тапочках". И было зачем: в этой части комплекса разместились аквапарк с саунами и водными аттракционами, тренажерные залы, зал для боулинга, детский клуб, рестораны и кафе.

Получился своеобразный "ЖК полного цикла", или, как потом, после появления "Москва-Сити", стали говорить, "город в городе". Термин быстро вошел в моду, и хотя прошло довольно много времени, прежде чем начали строиться аналоги, все же начало было положено именно тогда, в 2000-х.

К нынешнему моменту попытки создать такие мини-города активно предпринимаются уже не только в премиум-классе, но и в более низких ценовых сегментах. В качестве примера прекрасно подходит строящийся на Ленинградском шоссе по проекту Максима Атаянца жилой комплекс "Солнечная система". Именно здесь, но уже на территории 27 га, пешеходную и автодорожную сети снова разделят по вертикали, причем полностью. Конечно, единый подиум на такой территории влетел бы в копеечку, поэтому было принято решение создать целую систему стилобатов и мостов, соединяющих между собой все дворы и пешеходные зоны.

"Благодаря этому человек может пройти сквозь весь жилой комплекс живописным маршрутом, нигде не пересекая дорог и не встречая перекрестков",— рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group, застройщика комплекса.

Освещение со смещением

Кроме подъема мини-города в "Солнечной системе" было применено и еще одно архитектурное решение, которое, по утверждению девелопера, не имеет аналогов в мировой практике. "Чтобы добиться комфортной среды в высокоэтажном строительстве, Максим Атаянц применил систему уступов на фасадах, результатом которой стали неповторимые видовые характеристики внутри жилого комплекса,— говорит Леонард Блинов.— Фасады визуально и конструктивно разделены на три яруса, и каждый ярус несколько отступает вглубь, не доминируя над человеком, создает иллюзию перспективы, города на возвышении с разными строениями".

Иллюзии вообще необходимы сегодняшнему жителю мегаполиса, но с одной оговоркой: если это сторонний наблюдатель, замечает Сергей Непомнящий. А вот жителю дома нужна достоверная информация о том, что происходит за пределами квартиры, а кроме того, нужен естественный свет. "Сегодняшние нормы инсоляции могут быть перекрыты в несколько раз, если даже в самой высокоплотной застройке использовать систему анизотропных фасадов, разработанную нашим институтом",— заявляет архитектор. По его словам, благодаря такой системе происходит переориентация взгляда зрителя в сторону самого лучшего вида и максимального использования солнечного света, так что жильцы смотрят не на окна дома напротив, а на природу. Кстати, реализовывается все это с помощью обычных зеркал, так что никакого существенного удорожания строительства не происходит. Кроме того, в проекте могут и должны быть использованы ориентированные эркеры, где окна смотрят в сторону самой лучшей видовой панорамы, а также террасы, смещенные в сторону.

Не смотрите на меня

Эксперименты с окнами и зеркалами, правда, в несколько других целях, уже предлагаются на сегодняшнем рынке жилья. Речь идет о премиальном комплексе "Дыхание", который застраивает на Дмитровском шоссе ФСК "Лидер". Его наклонные зеркальные фасады будут смонтированы таким образом, что в готовом виде они будут представлять собой единое бесшовное полотно.

"В гражданском строительстве Москвы это один из первых объектов, который реализуется подобным образом",— утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер". По его словам, кроме "Дыхания" такие технологии применены в пентхаусах одной из башен ММДЦ "Москва-Сити", а основные примеры подобного типа остекления представлены в небоскребах Объединенных Арабских Эмиратов.

Зеркальные фасады, а также угловые панорамные окна, которые будут применены в "Дыхании", создают, с одной стороны, прекрасные видовые характеристики, особенно для жильцов верхних этажей, а с другой стороны, обеспечивают им особый уровень приватности по принципу "я вижу всех — меня никто".

Одним из самых инновационных жилых комплексов, буквально поражающих воображение тех будущих жильцов, которые решили ознакомиться с проектом в деталях, пожалуй, на сегодня может быть признан арх-проект "Лица" в районе Ходынского поля от Capital Group по проекту Владимира Плоткина, ТПО "Резерв". Принцип все того же стилобата здесь возвели на новый уровень: его высота составляет 15 м, и расположенные в нем объекты инфраструктуры позволяют, с одной стороны, жильцам комплекса иметь все ту же "тапочную доступность" к большинству сервисов, которые им могут понадобиться, а с другой стороны, прийти туда могут все желающие. Торговый центр, кафе, рестораны, фитнес-центр с двумя бассейнами, консьерж-сервис (который решено было оставить даже после того, как из апарт-комплекса "Лица" были переведены в статус жилья) — это неполный список того, чем можно будет пользоваться после того, как арх-проект будет сдан в эксплуатацию.

Все придумано до нас

Однако даже не богатство инфраструктуры является главной фишкой этого объекта. Наиболее впечатляющей составляющей проекта стала IZBA (Intellectual Zonal Building with Apartments) — система, позволяющая жильцам самим управлять, в том числе на расстоянии, многими элементами в своем доме. По замыслу авторов проекта это новый стандарт на рынке жилой недвижимости, призванный сформировать принципиально иной подход в современной строительной индустрии, говорит Алексей Белоусов. В его основу заложена идея создания на территории комплекса общедомовой сети на базе Wi-Fi. Казалось бы, ничего особенного, Wi-Fi сейчас повсюду: от парикмахерских до аэропортов. Но это только на первый взгляд.

Среди возможностей будущего дома — бесконтактный доступ в лобби, интеллектуальная система распознавания въезжающих автомобилей, виртуальный консьерж и удаленный контроль гостевого доступа. Вместо ключа можно при желании использовать только брелок с радиометкой — такие есть сейчас в торговых центрах: их прикрепляют на одежду, а на кассе снимают. Лифты управляются голосом, а по дороге наверх можно посмотреть мультфильм или почитать свежую газету. Во дворе будет смонтирован Wi-Fi кинотеатр, управлять которым тоже можно прямо из квартиры. Понятно, что первым, кто войдет на эту территорию от управляющей компании, будет человек относительно новый на этом рынке, а именно системный администратор.

Арх-проект "Лица" станет первым проектом Capital Group, в котором заложены принципы IZBA, но, по всей видимости, не единственным. Ведь при всем богатстве возможностей этой системы она вовсе не так затратна, как можно было бы подумать. "Все эти технологии уже есть и применяются, задача состояла лишь в том, чтобы собрать их и объединить в единую гибкую систему с максимальным количеством потенциальных расширений на будущее,— говорит Алексей Белоусов.— Мы хотим завести моду на высокие технологии в строительстве и управлении жильем".

Почему они это замалчивают

Как ни странно, информацию о технологических, архитектурных и других новинках, которые девелоперы применяют, застраивая новые жилые комплексы, не так легко найти в интернете. Считается, что, когда речь заходит о жилье, наши соотечественники в большинстве своем люди консервативные и не склонны доверять последним достижениям научной мысли. Да и не слишком волнует их инновационная составляющая, особенно в такие сложные экономические времена, когда на первый план выходят цена и сроки сдачи объекта.

Поэтому сайты о новых домах, выходящих в продажу, на видных местах обычно содержат общее описание проекта и планировки квартир, фотографии хода стройки и вид с веб-камеры на нее, а также непременный призыв проконсультироваться онлайн (читай: купить квартиру). А вот те самые фишки объекта, которые могли бы привлечь тех, кто на нем еще не был, можно найти в лучшем случае в разделе "СМИ о нас", а бывает и так, что информации о них на официальном сайте нет вообще.

Есть и другая причина, по которой девелоперы стараются убрать подальше информацию об инновациях, говорит Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики компании "РГ-Девелопмент". Рынку свойственно копирование опыта конкурентов: рано или поздно всегда появляется продукт, где ранее примененный инновационный подход доведен до идеала, и в этот момент первоначальный новатор начинает подсчитывать убытки. Таким образом, цена инноваций в девелопменте всегда должна соотноситься с рисками более качественной их реализации в конкурентных проектах. Выходом может стать защита инноваций патентом. Альтернативный вариант — ограниченная во времени эксплуатация инноваций: пока конкуренты примеряют рыночные инновации на свои проекты, самое время разрабатывать новые идеи.

Тенденция на рынке

В этом году на рынке недвижимости эксперты отмечают сразу несколько тенденций. Во-первых, это падение спроса. Так, по итогам 11 месяцев 2015 года количество зарегистрированных ДДУ, согласно по данным Росреестра, в Москве снизилось на 19,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, указывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Но следует помнить, что 2014 год запомнился ажиотажным спросом в связи со скачками курсов валют, люди активно вкладывали деньги в недвижимость. Если сравнивать покупательскую активность с 2013 годом, то снижение на рынке новостроек составляет всего 10%. И в этом заслуга, прежде всего, государственной поддержки ипотечной ставки", — добавляет собеседница агентства.

Просел спрос и на вторичном рынке недвижимости столицы. Так, за 11 месяцев 2015 года количество переходов прав собственности на московском вторичном рынке жилья снизилось примерно на 46%, указывает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Во-вторых, среди тенденций этого года можно выделить также массовое появление на рынке формата квартир небольших площадей, говорит генеральный директор группы компаний "Мортон-Инвест" Антон Скорик. Аналитики компании отмечают уменьшение средней площади реализованных квартир с 54,5 квадратных метра до 46 "квадратов".

Без преувеличения 2015 год на рынке недвижимости Москвы прошел под знаком новых масштабных проектов комфорт-класса. "За последние пять лет на рынке не было такого разнообразия проектов в доступном сегменте. Эконом-класс, с которым Москва уже практически прощалась (на сегодня только два проекта относятся к этому сегменту), заменил комфорт-класс. Именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10-15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой – бизнес-классом", — рассказывают специалисты аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. У основной массы покупателей просто недостаточно средств для покупки в привычных бизнес-классу бюджетах. Поэтому суммарно доля эконом- и комфорт-класса в этом году достигла 40%, приблизившись к 44% бизнес-класса. "Причем если раньше проекты комфорт-класса возводились преимущественно на удалении от ТТК, ближе к границе МКАД, то сейчас стали появляться объекты и у границ ТТК. География проектов расширилась", — отмечают в Est-a-Tet.

Кроме того, добавляют специалисты компании, в этом году промзоны окончательно закрепили за собой статус главных площадок для развития жилых проектов в Москве. Доля новостроек в промзонах достигла почти трети от общего объема предложения по суммарной площади проектов.

Столица с прибавлением

Несмотря на негативные прогнозы, связанные с заморозкой большого числа проектов и сокращением объема предложения, в 2015 году объем предложения новостроек в Москве вырос на 32,4%, говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Если в прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году – 66. По его словам, те проекты, которые находились на стадии оценки площадки, в ряде случаев были приостановлены, поскольку девелоперы сочли несообразным приступать к ее разработке в текущей ситуации, они предпочли сосредоточиться на уже реализующихся объектах. Однако проекты, которые находились уже на "бумажной" стадии, вышли в реализацию, даже если сроки их выхода несколько сдвинулись. В ряде проектов, которые изначально планировалось возводить в бизнес-классе, к моменту выхода была изменена концепция и политика ценообразования, как правило, за счет снижения класса объекта, отмечает эксперт.

Так, в границах "старой" Москвы на протяжении всего 2015 года рынок первичного жилья в границах постепенно наращивал объемы предложения, и в октябре 2015 года достиг своего максимума – 410 корпусов с учетом элитных объектов, указывает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Екатерина Артемова.

Практически в каждом районе города возведено 3-5 новых жилых комплексов, особенно активное строительство идет в Западном и Центральном административных округах. Большое количество предложений связано с тем, что подготовка проектов, введенных в эксплуатацию в этом году, началась за год-два до кризиса, говорит старший менеджер по маркетингу и продажам "Резиденции МОНЭ" Анастасия Томм.

По итогам ноября 2015 года годовой прирост предложения находящихся в реализации корпусов составил порядка 46%. На данный момент в Москве уже введено более 2,5 миллиона квадратных метров жилых домов, приводит данные заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь.

Растерянный покупатель

А вот покупательская активность в текущем году демонстрировала снижение. Как указывают в "Азбуке жилья", количество сделок во всем московском регионе, по итогам ноября 2015 года сократилось на 15,6% относительно октября 2015 года и на 64,5% относительно ноября 2014 года.

По данным компании, количество обращений во всем московском регионе к концу года также заметно снизилось, сократившись по итогам ноября на 22,1% относительно октября 2015 года, и на 53,8% относительно аналогичного периода прошлого года. В частности это связано с тем, что сроки принятие решения о покупке с момента первого обращения покупателя до его выхода на сделку увеличились в 2 раза – теперь людям требуется не меньше 2 месяцев, чтобы решиться на сделку, добавляют в Est-a-Tet.

Кроме того, наблюдается тенденция миграции покупателей по сегментам: часть клиентов, которые еще недавно рассматривали бизнес-класс, сейчас приобретают квартиры эконом-класса, а некоторые покупатели элитного жилья сделали выбор в пользу бизнес-класса, сообщает Томм. Кстати, сегмент элитной недвижимости пострадал больше всего – спад спроса в данном направлении доходит до 65-70%, говорит директор коммерческого департамента управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Михаил Казачек. Впрочем, на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за двенадцать месяцев уходящего года было заключено порядка 500 сделок, среднее количество транзакций в месяц – 42, что в целом соответствует показателю 2014 года, подчеркивают в компании IntermarkSavills.

Определяющими факторами для вторичного рынка жилья в 2015 году стало снижение реальных доходов населения, общая экономическая неопределенность в стране и разнонаправленные ожидания покупателей и продавцов, заставлявшие стороны возможных сделок тянуть одно одеяло в противоположные стороны и в итоге не иметь возможностей договориться, рассказывает Шлома. "В обычное время расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10%. В уходящем году расхождения доходили до 30%. Первые на фоне слухов о грядущем обвале цен ждали резкого удешевления квартир, вторые – наблюдая, как дорожает все вокруг, отказывались верить в снижение стоимости жилья. В итоге оборот на вторичном рынке жилья в 2015 году не превышал 20-25% — за редким исключением продавались только те объекты, собственники которых были готовы к торгу", — объясняет эксперт "Инком-Недвижимости".

Ценовая болтанка

В первом квартале 2015 года цены на жилье в Москве росли, скорее, по инерции после ажиотажного спроса в конце 2014 года. Стоимость квадратного метра в новостройках превысила отметку 209 тысяч рублей, приводит данные директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. Однако спрос уменьшался, и на рынке появились новые предложения уже по сниженным ценам, квартиры в построенных домах тоже начали дешеветь. Таким образом, к середине года ценовая планка в столице опустилась до 180 тысяч рублей за 1 квадратный метр, а к концу четвертого квартала – ниже 170 тысяч рублей за "квадрат". О снижении цен на рынке новостроек говорит также руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, указывая, что по предварительным итогам зафиксировано падение цены на 11% по итогам года. Этот нисходящий тренд, как замечают в Est-a-Tet, коснулся и апартаментов, средневзвешенная стоимость которых составила 357,2 тысячи рублей за квадратный метр, в годовой динамике продемонстрировав сокращение на 7,3%.

Сейчас в Москве можно найти предложения начиная от 3,5 миллионов рублей, тогда как еще год назад это были однозначно цены Подмосковья, описывает ситуацию коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.

Цены на вторичном рынке жилья Москвы также снижались. По словам Шломы, средняя стоимость предложения по итогам ноября составила 186,5 тысячи рублей за квадратный метр – это на 1,1% ниже, чем в октябре, и на 4,4% ниже относительно начала года. Реальная цена сделок снизилась более существенно: 80% ноябрьских продаж прошли на условиях дисконта. Средний размер скидок – 9%, в отдельных случаях дисконт доходит до 15%, замечает собеседник агентства.

Характер перспектив

Заглядывая в 2016 год, эксперты предрекают удержание роста цен на жилье. Как считают в "Азбуке жилья", в краткосрочной перспективе (конец 2015 — начало 2016 года), уровень цен на первичном рынке жилья московского региона будет корректироваться в незначительных пределах (от 1 до 3%). Сдерживающими факторами роста станут продление специальных предложений и скидок, а также выход на рынок нового объема предложения.

Это подтверждает Литинецкая, полагая, что в 2016 году мы продолжим наблюдать все основные тенденции рынка недвижимости второй половины 2015 года. "Новые проекты все также будут выходить с дисконтом к рынку в 10-15%, девелоперы жилых комплексов — предлагать рассрочки, а также дисконты при единовременной оплате и ипотеке. Тем не менее, стоит отметить, что данный прогноз актуален при условии продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки", — обращает внимание собеседница агентства.

Если программу льготной ипотеки не продлят, то динамика продаж серьезно замедлится, что, безусловно, негативно скажется на строительной отрасли, рассуждает первый заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич. Сейчас крайне важно понимать уровень платежеспособности населения и с учетом существующей экономической конъюнктуры готовить антикризисные предложения, которые в 2016 году будут актуальны, заключает он.

Участники рынка предупреждают, что если поправки будут приняты, объемы строительства жилья упадут, а цены на него вырастут. Эксперты, напротив, не видят поводов для паники. И те, и другие, на этой неделе озвучили свои позиции на "круглом столе" в Фонде "Институт экономики города".

Пакет поправок по защите прав дольщиков, едва успев попасть в Госдуму, стал самой обсуждаемой темой на строительном рынке и в экспертном сообществе. Больше всего споров вызывает инициатива, касающаяся открытия банковских спецсчетов для средств дольщиков. Схема, которую предложили разработчики законопроекта, проста: будущие участники долевого строительства приносят свои деньги в банк и кладут их на специальный эскроу-счет. Застройщик прямого доступа к ним иметь не будет и сможет получить их только после сдачи дома. На время стройки банк предоставит ему целевой кредит. Если застройщик обанкротится, дольщики получат свои деньги назад.

Важный момент: право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу будут иметь только крупные банки с капиталом не меньше 20 миллиардов рублей. В правительстве отмечают, что принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.

Застройщикам идея с эскроу-счетами не нравится. Более того, по их прогнозам, использование этого механизма приведет к уходу с рынка независимых участников, сокращению объемов строительства и росту цен на жилье. "С принятием поправок возникнет жесткая конкуренция по доступу застройщиков к ресурсам крупных банков, - говорит Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья. - По его словам, на кредиты смогут рассчитывать только компании, тесно связанные с банками. Все остальные либо останутся без кредитов, либо будут получать их под очень высокие проценты". В результате, часть независимых застройщиков, по словам Казинца, могут вообще уйти с рынка. А главное, цены на нем вырастут так, что ни о каком доступном жилье мы уже говорить не сможем".

Банкиры не отрицают: кредиты в любом случае будут обходиться застройщикам дороже, чем привлечение средств дольщиков напрямую, когда деньги были фактически бесплатными. Банки всегда закладывают в стоимость кредита возможные риски. Если говорить о рынке жилья, основной риск заключается в том, что спрогнозировать, будет ли жилье продаваться или нет - очень сложно, напоминает член правления, первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. Но дело не только в этом. Если привлекать деньги дольщиков разрешат только крупным банкам, строители, по мнению Серегина, будут загнаны в довольно узкое горлышко. Отсутствие конкуренции среди банков может привести к тому, что ставки по кредитам для застройщиков будут не очень низкими.

"Увеличение стоимости квадратного метра жилья может произойти не только за счет высокой процентной ставки по банковскому кредиту, - замечает Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. - Не стоит забывать, что денежные средства для застройщиков будут заморожены на определенный период - на год, на два - в зависимости от того, сколько идет стройка. Застройщики в один голос говорят, что процент по инфляции они тоже будут закладывать в стоимость квадратного метра жилья".

Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева призывает посмотреть на ситуацию с другой стороны. С принятием поправок, доверие граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, заметно вырастет. Это будет способствовать развитию рынка, увеличению объемов строительства жилья, что сдержит рост цен. "Я участвовала в похожей дискуссии в 2013 году, когда участие в долевом строительстве было чистейшей лотереей и 214 закон, который навел порядок на этом рынке, только разрабатывался, - вспоминает Косарева. - Аргументы строителей в пользу того, что его не нужно принимать, были точно такими же, как сейчас: стройка встанет, цены вырастут. В результате же, объемы жилищного строительства в России за прошедшие годы увеличились вдвое. Конечно, в этом заслуга не только 214 закона, огромную лепту внес общий рост экономики. Но повышение доверия граждан к долевому строительству имело большое значение".

Кстати
-------
В этом году соотношение объемов предложения на рынке новостроек еще больше сместилось в пользу жилья эконом- и комфорткласса, доля которого составила 82 процента применительно к московскому рынку. Интерес к сегменту бизнес-класса продолжил падать. По данным "ИРН-Консалтинг", в ноябре средняя стоимость метра на рынке новостроек столицы снизилась на один процент: с 206,8 до 204,7 тысячи рублей. Прежде всего, это было связано с увеличением доли проектов массового сегмента в структуре предложения, поясняют эксперты.

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
- в результате приватизации;
- в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.

Санкт-Петербург, 5 Января 2016, 17:18 — REGNUM. Кризисные времена заметно охладили цены на хорошо подогретом рынке аренды жилья в Петербурге и сделали хозяев квартир более сговорчивыми. Как сообщила корреспонденту ИА REGNUM менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость» Светлана Алексашина, по сравнению с началом 2015 года арендные ставки снизились примерно на 10%. «Большинство арендодателей уже поняли, что ставки снижаются, и стали назначать адекватную цену аренды», — комментирует эксперт.

Аналогичные данные приводят специалисты NAI Becar. В районах, где сконцентрирован большой объем предложения малогабаритных квартир в аренду, ставки аренды по итогам года снизились на 12%, в среднем по городу — на 8−10%, сообщил ИА REGNUM вице-президент компании Илья Андреев.

Тенденцию к снижению цен на аренду жилой недвижимости эксперты объясняют увеличением предложения на фоне сохранившегося или незначительно сократившегося спроса. Рынок пополняют не только квартиры с «вторички», которые пошли под сдачу из-за того, что владельцы не смогли их продать за желаемую цену (количество сделок в этом секторе, по разным данным, сократилось за 2015 год на 25−30%). Ведь, в отличие от первичного сектора, покупателям готового жилья государство не предоставило субсидируемой ипотеки. Основную роль сыграл выход на рынок большого числа квартир в новостройках в городе и ближайших пригородах, где жилье приобретается не только для своей семьи, но и с целью инвестиций или сохранения денег от инфляции.

«Безусловно, в районах, где ведется активная жилая застройка проектов эконом-класса с большим объёмом инвестиционных квартир (Девяткино, Кудрово, Парнас), высокая конкуренция приводит к серьезному падению ставок аренды — около 12%», — говорит Илья Андреев. По мере ввода новых жилых комплексов, добавляет эксперт, объем предложения только увеличивается.

Наибольшим спросом, по данным NAI Becar, сегодня пользуются однокомнатные квартиры и студии в новых районах за КАД. В целом, отмечает Светлана Алексашина из «Петербургской недвижимости», в городе по-прежнему есть квартиры, где и качество, и арендная ставка соответствуют рынку, и такое жилье сдается за один день. Например, высоким спросом пользуются квартиры в новостройках с ремонтом недалеко от станций метро. Так, в Московском районе арендная ставка на однокомнатную квартиру с ремонтом и современной мебелью составляет 23−25 тыс. рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг. У метро «Девяткино» такую квартиру можно арендовать за 20 тыс. рублей. При этом минимальные ставки на «однушки» в зависимости от качества предложения в этом же микрорайоне начинаются от 16 тыс. руб. в месяц.

В среднем по Петербургу арендная ставка на однокомнатную квартиру находится на уровне 20 тыс. рублей, однако качество предложения по такой цене будет различаться в зависимости от района города, говорит Светлана Алексашина. Что касается квартир большей площади, то, по данным Центра исследований и аналитики «ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена аренды двухкомнатных квартир на конец декабря 2015 года составила по городу 28 тыс. рублей в месяц (минус 6,2% за год), трехкомнатных — 36,6 тыс. рублей, что на 1,8% ниже, чем в декабре 2014 года. Комнаты сейчас сдаются в среднем по 11,1 тыс. рублей в месяц, средняя цена предложения за год снизилась на 2,6%.

Самое дорогое съемное жилье традиционно сосредоточено в центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском), информирует «Бюллетень недвижимости». Типовые однушки здесь можно сейчас снять по цене от 25,7 до 31 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные квартиры — от 33,4 до 41,2 тыс. рублей. Трехкомнатные в центральных районах предлагаются в среднем от 43,6 до 60 тыс. рублей в месяц в зависимости от месторасположения и состояния.

Отметим, что тенденции, характерные для арендного жилья массового сегмента, затронули и «элиту». Кризис здесь также ограничил финансовые возможности клиентов и сделал их более расчетливыми. Такие квартиры, отмечают эксперты NAI Becar, в кризис являются наиболее сложно продаваемым активом. К тому же, многие состоятельные люди предпочитают сегодня арендовать элитные квартиры, нежели приобретать их в собственность. Так что в базе данных любого более-менее крупного агентства недвижимости Петербурга сегодня можно легко найти просторные меблированные квартиры с ценой аренды, раз в десять превышающей ежемесячную плату за стандартную однушку или студию.

Бездоходные дома?

По мнению Ильи Андреева, в 2016 году, если не будет финансовых и политических потрясений, ставки аренды сохранятся на уровне конца 2015 года. Каких-либо серьезных перемен на рынке недвижимости в части спроса и предложения эксперты не прогнозируют, однако некоторые изменения все-таки могут быть.

В частности, в популярном у арендаторов секторе комнат в коммуналках. В конце декабря петербургские законодатели внесли в Госдуму законопроект, согласно которому для сдачи комнаты в аренду потребуется согласие всех соседей, поскольку вселение под единую крышу «третьих лиц» затрагивает их права и законные интересы. Не исключено, что в силу разных причин получить согласие соседей будет невозможно, и часть предложения с рынка уйдет. А это, несмотря на престижный (как правило) район, самый дешевый арендный эконом-класс.

Снижение цен на рынке аренды заставляет экспертов давать и весьма осторожные советы по поводу того, есть ли сейчас смысл приобретать жилье при наличии денег с целью инвестиций, а также сдачи в аренду. С одной стороны, недвижимость — более понятный актив, чем тот же нестабильный рубль. Поэтому на первичном рынке покупки с целью сохранить и приумножить имеют смысл, считает генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов. «Квартира от надежного застройщика, приобретенная на начальном этапе реализации проекта, к сдаче дома дорожает на 30−40%. Это более выгодно, чем банковский депозит или покупка валюты, и даже с учетом инфляции рубля позволяет заработать, а не просто сохранить вложенные средства», — заявил он ИА REGNUM.

Однако если квартира приобретается для последующей сдачи в аренду, то падающий рынок диктует необходимость тщательно проанализировать все сильные и слабые стороны такой покупки. Ведь при любом состоянии рынка ее хочется совершить с максимальной выгодой. «В большинстве случаев покупка квартиры — это способ сохранения накоплений, так как жилье все-таки не инвестиционный продукт, — говорит Илья Андреев из NAI Becar. — Безусловно, есть отдельные случаи, когда возможно приобретение квартиры с целью инвестиций: покупка квартиры с пониманием роста ее дальнейшей стоимости, востребованности в качестве сдачи в аренду и т.д. Но на сегодняшний день найти такой актив крайне сложно, учитывая высокую конкуренцию в сегменте жилой недвижимости».

Спрос едет в апартаменты

Еще одной интересной тенденцией на рынке аренды жилья в текущем году эксперты называют повышенный интерес к новому сегменту — апарт-отелям, представляющим собой в основной массе симбиоз жилого дома и высококлассного отеля. Речь идет как о смещении интереса частных инвесторов с вложений в квартиры в пользу номеров в апарт-отелях, так и рост спроса на проживание в апарт-отелях со стороны гостей Петербурга, пересматривающих свое отношение к аренде частных квартир.

По данным специалистов NAI Becar, доходность от одного номера апартаментов в зависимости от класса и цели приобретения, с учетом роста цен, в 2016 году составит до 15−20%, в то время как обычная квартира принесет только 5% годовых.

В данный момент в общем объеме «первички» доля апартаментов очень мала. Однако же, по данным Knight Frank St. Petersburg, в период с 2016 по 2018 год на рынке апарт-отелей Петербурга ожидается серьезный всплеск девелоперской активности: заявлено около 20 новых проектов, и это не включая премиальные объекты. Новый виток развития этому сектору дало появление апарт-отелей в низком ценовом классе, при этом серьезным преимуществом таких апартаментов является наличие полной отделки и меблировки.

«В среднесрочной перспективе рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжит развиваться в двух основных направлениях: в сегменте «сервисных апартаментов для сдачи в аренду» и в сегменте «постоянного проживания», — считает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.

На вторичном рынке эксперты "РГ" прогнозируют еще более заметное снижение - в пределах 10-15 процентов. Здесь своих покупателей находят всего 20-25 процентов квартир, и то обычно со значительным дисконтом от первоначальной стоимости. За 2015 год цены, по данным "ИРН-Консалтинг", снизились почти на 15 процентов.

Средний уровень стоимости квадратных метров в новостройках просел примерно на 8 процентов. В этом сегменте новые объемы предложения также не успевают поглощаться. В Москве сейчас свободно примерно около 25 тысяч квартир. Но на рынок постоянно выходят новые объекты, преимущественно в бюджетных сегментах - эконом- и комфорт-классах.

Что дальше? В первом полугодии 2016 года предложение на рынке жилья продолжит активно расти. "Будут выводиться новые корпуса в масштабных проектах редевелопмента промзон и других московских территорий, - прогнозирует руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова. - В свою очередь девелоперы, у которых есть ресурс для точечной застройки небольших территорий, тоже будут стремиться поскорее вывести на рынок свои проекты, пока есть отложенный спрос на столичные новостройки эконом- и комфорт-классов".

Замедление темпов вывода на рынок новых проектов возможно во втором полугодии, полагает Калюжнова. При этом спрос продолжит сокращаться. И к концу 2016 года разрыв между спросом и предложением увеличится. "Тогда стоимость квадратного метра в столице может снизиться примерно до 185 тысяч рублей, - не исключает эксперт. - Подешевеет жилье и на вторичном рынке - примерно до 165-170 тысяч рублей за квадратный метр".

В Новой Москве и Подмосковье в радиусе 10 километров от МКАД тренд будет примерно таким же, как в Москве. То есть снижение цен примерно на 10-15 процентов, добавляет эксперт. "А вот новостройки за 10-15 километров от столицы могут подешеветь сильнее из-за того, что спрос смещается в сторону более выгодно расположенных объектов - недорогих проектов рядом с Москвой и в пределах МКАД", - резюмирует Татьяна Калюжнова.

В целом падение покупательской способности населения на фоне большого объема предложения приведет к тому, что спросом будут пользоваться в основном лишь наиболее качественные проекты по адекватным ценам, ожидают эксперты. Раньше, по их словам, Москва застраивалась преимущественно бизнес-классом, поэтому сформировался отложенный спрос на качественные, но при этом достаточно недорогие проекты. Они начали активно выходить на рынок в 2014 году, а в 2015 году эта тенденция лишь укрепилась.

Пока у людей сохранились какие-то сбережения, они будут покупать квартиры преимущественно в таких проектах. Однако через пару-тройку лет и этот отложенный спрос может быть исчерпан.

Так что в ближайший год девелоперы будут активно выводить проекты в бюджетных сегментах.

Первые платежки граждане получат весной 2017 года, и не позднее 1 октября 2017 года должны будут рассчитаться с местными бюджетами, куда направляются налоговые поступления (это будет оплата налога за 2016 год).

А жители 28 пилотных регионов, где эксперимент начался в прошлом году, получат платежки до 1 октября наступившего года (это будет расчет налога за 2015 год).

Предусматривается ряд вычетов и налоговых льгот для разных категорий населения - пенсионеров, ветеранов войн, инвалидов.

База по расчету налога для комнаты будет уменьшаться на 10 квадратных метров, а для квартиры - на 20. На них налог не рассчитывают. Индивидуальные жилые дома позволяют владельцу при налогообложении отнимать 50 квадратных метров.

Если при вычете из общей площади результат нулевой, то значит владелец имеет законное право с 2016 года не платить налог за свою недвижимость. Местные власти вправе устанавливать свои налоговые ставки и дополнительные льготы для населения.

По расчетам ФНС, налоговая нагрузка будет увеличиваться постепенно - не более чем на 20 процентов в год от прежнего размера налога. Сдерживать рост будут понижающие коэффициенты. Это установлено законодательно. Но с годами сумма набежит приличная: если сейчас граждане платят за двухкомнатную квартиру в центре Москвы в среднем налог в размере 400-500 рублей, то в 2021 году заплатят более 5 тысяч рублей.

Есть еще одна новость по недвижимости. Квартиру, дом, гараж и прочее, приобретенную после 1 января 2016 года, можно будет продать без уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц только по истечении пяти лет после сделки.

Это предусматривает новая статья 217.1 второй части Налогового кодекса, вступившая в силу с началом этого года. Ранее этот срок ("минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества") составлял три года.

В виде исключения трехлетний срок будет действовать и дальше в трех случаях. Во-первых, если квартира, дача или участок получены в наследство или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника. Во-вторых, если право собственности возникло в результате приватизации. И, в-третьих, если недвижимость досталась по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пятилетний "период охлаждения" вводится для борьбы со спекулятивными сделками на рынке недвижимости. Задумывалось это, когда рынок был стабилен, и многими покупка квартиры или участка рассматривалась как способ сохранить деньги: сегодня купил, через три года, если надо, продал чуть подороже безо всяких налогов.

Теперь из такого актива труднее будет "выйти", он станет гораздо менее ликвидным. Это может привести к увеличению "серых" сделок, когда квартиры, находящиеся в собственности менее пяти лет, продают по цене до миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налога, опасается вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его оценкам, фиктивная цена по таким недавно приобретенным квартирам указывается в более чем половине договоров купли-продажи между физлицами.

Наряду с продавцом покупатель тоже может быть заинтересован в такой схеме, чтобы не показывать своих доходов. К тому же сказывается невысокая степень осведомленности многих покупателей о возникающих в связи с "серой" сделкой рисках.

Однако шансы избежать таким путем уплаты налога снижаются. Для этого вступившие в силу поправки вводят правило, что если объявленная в договоре цена недвижимости менее 70 процентов от ее кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться именно с этой суммы. До этого никаких законодательных ограничений на продажу квартир ниже кадастровой стоимости не было, отмечает Константин Апрелев. Кадастровую стоимость недвижимости, напоминают в ФНС, можно узнать в Государственном реестре недвижимости.

Как и раньше, от налогообложения будут освобождаться те, кто продал жилой объект еще дешевле, чем покупал.

И, наконец, третья новость, связанная с налогами и нашим имуществом. Физлица должны уведомить налоговые органы об автомобилях, квартирах, земельных участках. Как пояснили в ФНС, обязанность сообщать о наличии имущества возникает у налогоплательщиков - физических лиц только в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов.

Вообще налоговики исчисляют имущественные налоги граждан на основании сведений из регистрирующих органов (Росреестр, ГИБДД МВД России, ГИМС МЧС России и т.д.). Иногда эти данные отсутствуют в реестрах прав по разным причинам. Поэтому налоги за имущество люди не платят годами.

Законодатели предложили в этих случаях самим гражданам подтверждать сведения о своем имуществе. В 2016 году такие данные могут быть представлены в любой срок, по усмотрению налогоплательщиков - физических лиц. Они должны заполнить сообщение по утвержденной ФНС России форме и направить его в налоговый орган.

Если вы хотя бы один раз получали уведомление об уплате налога на недвижимое имущество или транспортное средство, то сообщение в налоговый орган не представляется. Как и в том случае, если вы не получаете платежки, потому что имеете налоговые льготы. Подробная информация о порядке и способах представления сообщения размещена на сайте ФНС nalog.ru, в разделе "Физические лица".

Подтверждающие документы можно представить через вашего представителя по доверенности или в электронном виде в "Личном кабинете налогоплательщика физического лица" на портале ФНС. Начисление налога производится с того года, когда вы представили данные о своих авто или квартирах независимо от даты регистрации прав собственности на них. За непредставление сведений в 2016 году штрафы применяться не будут. А с 1 января 2017 года они установлены в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.

Цена квартиры зависит от конкретного места и в некоторых случаях по итогам года могла показать прирост стоимости, однако в среднем в столичном регионе цены упали на три-пять процентов, говорит Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики". Есть и места, где можно приобрести жилье с дисконтом 15-18 процентов.

К близкой оценке пришли в "Метриум Групп": если в 2014-м застройщики предоставляли скидки в Москве в пределах 1-5 процентов, то в 2015-м - на уровне 2-15 процентов. Минувшей осенью скидка достигала и 25 процентов, в среднем - 1--15, пришли к выводу в "Стерникс Консалтинг". Долю квартир, продающихся с дисконтом, оценивают в 60-80 процентов.

В регионах стоимость квадратного метра снизилась еще сильнее, но там ситуация сложнее: доля платежеспособного населения сократилась больше, чем, например, в Москве. "Чтобы завершить строительство объектов, девелоперы вынуждены искать новые пути снижения издержек. Это уже толкнуло цены в субъектах РФ вниз, в среднем - от пяти до 15 процентов", - рассказывает Вадим Засько.

Цены на вторичном и первичном рынке жилья регионов действительно снижаются, но обвала цен нет, констатируют эксперты. "Рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками", - говорится в отчете "Стерникс Консалтинг".

Для россиян эти новости - положительные, так как растет шанс позволить себе покупку квартиры по более низкой цене. "Приобретение жилья - всегда инвестиционное вложение. Даже если оно не даст вам серьезной прибыли, то как минимум сохранит потраченный капитал, а если стоимость недвижимости уйдет в минус, то по сравнению с другими активами этим можно будет пользоваться не один десяток лет", - замечает Вадим Засько.

1 марта 2016 года в России заканчивается период предоставления ипотечных кредитов на льготных условиях. Программу запустили в марте 2015-го, и изначально она была рассчитана на 12 месяцев. Продлят ли ее - станет известно в марте. По подсчетам "Метриум Групп", на московском рынке доля ипотечных сделок от общего числа договоров на покупку недвижимости достигла в среднем по итогам 2015 года 40-50 процентов, а в отдельных проектах - 60-70 процентов.

Банки - участники госпрограммы выдают кредиты до 12 процентов годовых. В течение года ставки снизились: как сообщало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), кредиты на квартиру теперь начинаются с 9,9 процента годовых, первоначальный взнос - десять процентов. Есть и возможность платить меньше, если нацелиться на экономкласс в рамках программы "Жилье для российской семьи".

По наблюдениям Вадима Засько, не менее выгодная инвестиция в наступившем году - это покупка земельного участка для строительства собственного дома. Совет простой: если площадь находится на болотистой местности и очень далеко от ближайшего крупного населенного пункта, то лучше не рисковать. А если речь идет о ближайшем Подмосковье, то выгода налицо.

Однако, если говорить об элитной недвижимости, то здесь ситуация несколько иная. Те, кто приобрел коттедж или дом в Подмосковье на Рублевке, но сейчас решил его продать, столкнулись с отсутствием потенциальных покупателей. Заключить сделку в некоторых случаях можно, но лишь сбросив примерно полцены от стоимости недвижимости.

Еще одна неудача постигла тех, кто решил продолжить получать доход от купленных ранее квартир в чисто инвестиционных целях. Дело в том, что съемщиков, способных удовлетворить запросы владельцев квартир, все меньше, а плата за услуги риелторских контор за год не снизилась. Решить проблему владельцев элитных домов и инвестиционных квартир может разве что повышение реальных располагаемых доходов населения.

Наступивший год обещает быть переломным для отечественного рынка недвижимости, но перемены грядут и для мирового рынка. В странах, где стоимость жилья в 2015-м росла, удорожание приостановится, а там, где цены начали постепенно проседать, их падение ускорится. Так, в Сиднее недвижимость подорожает на десять процентов против 15 в прошлом году, в Нью-Йорке и Монако - на пять процентов, а в Шанхае - на четыре процента против десяти в минувшем году.

К такому выводу пришли специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank. На многие страны эффект окажет ситуация в экономиках России, Бразилии, Италии и Японии, но в первую очередь - в Китае. Дело в том, что рост заработной платы на развивающихся рынках замедлился по сравнению с инфляцией, покупательная способность, как следствие, упала, и есть вероятность, что в 2016 году начавшийся дефляционный цикл цен на жилье проявит себя в полном объеме, говорится в исследовании компании.

Сильнее всего замедление темпов роста ВВП перечисленных выше стран отразится на стоимости жилья в Шанхае и Сингапуре, меньше всего - на Лондоне и Монако.

Главный барометр стоимости жилья - Китай, так как его товарооборот связан с большинством крупных экономик мира. Если дела в Поднебесной идут плохо и набирает обороты долларовая инфляция, то это отражается на всем рынке. В России и Бразилии - развивающихся экономиках - объемы строительства более скромные, чем в КНР, но в целом их рынки тоже бурно растут, оказывая давление на цены.

"Недвижимость - это самый консервативный актив в том смысле, что он пытается удержать стоимость предыдущего жизненного периода, - поясняет профессор кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при правительстве РФ Сергей Стерник. - Если человек беднеет, то покупает более дешевую еду, одежду и прочее. И рынок на это реагирует динамичным изменением - вместо дорогих товаров на прилавках появляются более дешевые. Но недвижимость реагирует последней. В 2014 году, в начале кризиса, цены еще держались, а падать начали только во втором квартале 2015-го".

Пока на одного россиянина, по разным оценкам, приходится до двух квадратных метров непроданного жилья (в 2011-м этот показатель был меньше одного "квадрата"), поэтому можно ждать лишь дальнейшего падения цен.

"Падение на вторичном рынке серьезнее по двум причинам: это отсутствие льготных ипотечных кредитов (их можно получить только на новостройки) и завышенные цены на вторичку", — заявил руководитель irn.ru Олег Репченко, пояснив, что владельцы готовой квартиры, в отличие от застройщиков, стремятся продать недвижимость по максимальной цене.

Эксперты отмечают, что в целом рынок недвижимости просел не так сильно, как ожидалось.

По мнению руководителя аналитического центра "Инком-недвижимости" Дмитрия Таганова, в период кризиса 2008 года падение было примерно таким же, однако острая фаза длилась в течение полугода, после чего рынок начал расти. Сейчас рынок продолжает медленно сужаться.

Квадратный метр жилья в столице подешевел в рублях на 10-15%, в долларах — примерно на 35%, отмечает Олег Репченко.

"А если сравнивать с докризисными максимумами конца 2013 года в $5200 за 1 квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости", — заявил он.

В Костроме прошло заседание рабочей группы с участием региональных властей, представителей АКБ "Российский капитал" и инициативной группы граждан, чьи деньги были привлечены Группой компаний "СУ-155" (ОАО "Ивановская домостроительная компания") для строительства двух многоквартирных жилых домов микрорайона "Агашкина гора" в Костроме.

Проблемы у дольщиков начались в 2015 году, когда строительство жилья оказалось заморожено, а в отношении застройщика была инициирована процедура санации.

- Представитель АКБ "Российский капитал" проинформировал присутствующих о текущей ситуации по финансированию указанных объектов: денежные средства в объеме, необходимом для завершения строительства объектов ОАО "Ивановская ДСК", зарезервированы АКБ "Российский капитал"; завершение строительства многоквартирного жилого дома литер 11 и возврат денежных средств гражданам - участникам долевого строительства многоквартирного жилого дома литер 8 микрорайона "Агашкина гора" в Костроме планируется осуществить в течение 2016 года, - говорится в сообщении.

Напомним, до января 2015 года Кострома считалась одним из наиболее благополучных регионов ЦФО, где не было зарегистрировано ни одного обманутого дольщика, однако в минувшем году ситуация изменилась, и реестр пополнился первыми пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков.

Следующее заседание рабочей группы по ситуации с дольщиками назначено на конец марта 2016 года.

22.01.2016. Как стало известно «Газете.Ru», МЭР готовит поправки, которые позволят гражданам сохранить жилье, даже если вскроется, что оно было незаконно приватизировано. Сейчас такое жилье могут конфисковать в пользу государства даже у добросовестного покупателя. Кроме этого, планируется ввести компенсацию для владельцев лишившихся по этой схеме квартир.

Практика конфискации незаконно приватизированных квартир может прекратиться. Соответствующие поправки Министерство экономического развития подготовило в ст. 302 ч. 1 Гражданского кодекса России и ст. 3 Жилищного кодекса России. Планируется, что они вступят в силу в декабре этого года.

«Законопроект направлен на создание дополнительной меры защиты гражданина от утраты единственного жилья. Для этого предлагается закрепить в законодательстве правило о том, что не может быть истребовано приватизированное ранее жилое помещение у добросовестного приобретателя — гражданина, для которого оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также будет проработана возможность распространения указанного правила и на иные категории граждан, нуждающихся в особой социальной защите», — сообщили «Газете.Ru» в министерстве.

Речь идет о квартирах, которые в свое время были незаконно приватизированы. Спустя годы подлог может вскрыться, и жилье будет изъято. Поскольку проверить законность приватизации невозможно, от потери квартиры, приобретенной на вторичном рынке, никто не застрахован.

«Квартиру приватизируют на того, кто не имеет на нее никакого права. Например, умер владелец жилья, а через год у него неожиданно появляются «законные» наследники, которые приватизируют квартиру на себя и продают ее. Оформление незаконной приватизации, как правило, происходит при участии представителей местных властей. Эта квартира может потом сменить ряд владельцев. Спустя годы ее приобретает на вторичном рынке законопослушный покупатель. Он проверит ее в ЕГРП, где ему скажут, что квартира числится в собственности и на нее нет ограничений. Совершает покупку, несет договор в Росреестр, где еще раз проверяют и регистрируют сделку. А спустя пять лет вдруг выясняется, что первый хозяин ее незаконно приватизировал.

В подделке документов участвовал департамент имущества, который выставляет иск и возвращает жилье в муниципальную собственность», — описывает схему Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве.

В итоге сейчас по всей России граждане, которые не совершали никаких противоправных действий, могут лишиться жилья. Судебная статистика нигде не раскрывается, но счет граждан, по такой схеме лишенных квартир, идет на тысячи, уверен Музыкантский.

«В течение недели после того, как мы подняли эту проблему, к нам пришли сотни обращений со всей России, причем это касается не только квартир, но и земельных участков, построек и нежилой недвижимости, которые мошенническим образом приватизируются при помощи администрации.

Проблема существует и заключается в том, что люди, которые не совершили никаких виновных действий, лишаются жилья, а мошенники и те, кто недобросовестно работал, выходят сухими из воды.

Даже если кого-то посадили, никакие санкции в плане возврата имущества, компенсации ущерба не применяются», — сообщил он.

В Минэкономразвития, в свою очередь, заявили, что, основываясь на решениях президиума Верховного суда Российской Федерации, судебные органы в настоящее время ориентированы на приоритет защиты прав добросовестных приобретателей ранее приватизированных жилых помещений и изучение всех обстоятельств приобретения жилья.

Потери компенсируют

Помимо этого, Жилищный кодекс могут дополнить нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателям в результате принятия судебных решений по искам государственных органов и органов местного самоуправления, за счет средств бюджета органа власти, инициировавшего иск. В Минэкономразвития уточнили, что планируется ввести компенсацию в сумме рыночной стоимости жилья на момент отчуждения.

«Условием однократной выплаты компенсации может являться однозначно установленный статус добросовестности конкретного приобретателя. Добросовестность приобретения жилого помещения подлежит доказыванию в судебном порядке. До внесения изменений в законодательство России подлежит применению уже действующий механизм однократной компенсации за счет средств федерального бюджета. Критерием выплаты компенсации, безусловно, будет проверка добросовестности такого гражданина. Вместе с тем за гражданином сохраняется право вернуть изъятое имущество в судебном порядке», — сказали в ведомстве.

Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», заметил, что добросовестность — критерий индивидуальный и оценочный.

«Судебная практика также выработала критерии определения добросовестности — в зависимости от количества сделок по отчуждению объекта; сроков владения каждым из собственников объектом недвижимости; цены объекта недвижимости, указанной в сделках; и так далее. Вместе с тем нередки случаи намеренного создания «иллюзии» добросовестного приобретения», — заметил юрист.

Также не совсем понятно предложение о выплате компенсации из бюджета лицу, у которого квартира обратно в бюджет и истребована.

«В таком случае проще такому лицу оставлять квартиру. Ведь компенсация явно должна быть равна рыночной стоимости квартиры, иначе особого смысла в такой компенсации нет. В противном случае подобные случаи могут привести к понятным злоупотреблениям», — заметил Герасимов.

Как напомнил юрист, по общему правилу лицо, у которого истребовано имущество, может требовать взыскания с лица, продавшего ему это имущество, уплаченную покупную цену. Таким образом могут быть восстановлены права бывшего покупателя.

«Конечно, нередки случаи, когда решение о взыскании состоялось, но самих денег от бывшего продавца получить невозможно. В таком случае было бы справедливо при наличии определенных критериев поддерживать пострадавшее лицо, но при условии усиления ответственности виновных. Если же речь идет о незаконности приватизации и «истребовании» квартиры от первого приобретателя квартиры, то при установлении его добросовестности речь должна идти не об истребовании квартиры у такого покупателя, а о взыскании убытков с самого чиновника, если по его вине была допущена незаконная приватизация», — считает Герасимов.

Дмитрий Шевченко, партнер адвокатского бюро «Замоскворечье», отметил, что эти поправки несправедливы по отношению и ко всем остальным добросовестным приобретателям.

«Получается, что ущемленными остаются все другие добросовестные приобретатели, если приобретенное ими имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Почему хотят сделать исключения только в отношении незаконно приватизированного имущества (выбывшего из владения собственника в процессе приватизации помимо воли собственника), в этой связи мне не очень понятно. Чем выбытие помимо воли собственника в процессе приватизации отличается от выбытия помимо воли собственника в иных случаях, также мне представляется не очень понятным», — считает он.

"За 2015 год аренда жилья экономкласса стала дешевле на 10-15 процентов, бизнес-класса и de luxe - примерно на 15 процентов", - говорит Оксана Полякова, замдиректора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. Самое большое падение стоимости аренды произошло в Магадане, Набережных Челнах и Астрахани, где аренда трехкомнатной квартиры подешевела на треть.

Стоимость аренды однокомнатной квартиры, к примеру в Москве, сегодня составляет 28 тысяч рублей, двушки - 37-39 тысяч, трешки - 45-50 тысяч. В столице цены не сильно изменились, но число желающих снять жилье сократилось значительно. Впрочем, такая же картина наблюдается и в остальной России.

Если россияне или приезжие и проявляют интерес к найму, то выдвигают все более жесткие требования, стараясь экономить на всем. К примеру, они стараются сбить цену до минимума и заключить договор без страхового депозита. Наметилась новая тенденция - плату за услуги риелтора арендатор и владелец жилья делят между собой. Раньше этот платеж ложился полностью на плечи жильца, напоминают риелторы.

Таким образом, сдавать квартиру стало совсем невыгодно - прибыль если и есть, то она минимальна. Но продавать квартиру рано, советуют специалисты. Во-первых, снижение стоимости аренды затормозилось. "Сегодня с большой долей вероятности можно говорить о сохранении средних цен", - считает Оксана Полякова. Да и цены на недвижимость в России сейчас сильно упали.

А, во-вторых, далеко не на все жилье упал спрос. "Наблюдается отток в сторону более дешевого арендного жилья", - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Так что собственники низкобюджетных квартир, расположенных недалеко от метро, чувствуют себя вполне уверенно. Такие однушки и двушки сегодня даже более востребованы, чем во времена экономической стабильности, говорят эксперты. Причина в том, что в число нанимателей таких квартир перешли арендаторы более дорогих сегментов, в итоге конкуренция на рынке ликвидных квартир выросла.

Что касается наймодателей более дорогих квартир, то им все-таки придется подстраиваться под арендаторов: 75 процентов из них идут на торг и уступают, как правило, пятую часть стоимости. В сегменте элитных объектов примерно 60 процентов собственников снижают ставку. "Скидки на такое жилье составляют порядка 20-30 процентов и доходят до 200-300 тысяч рублей в месяц", - отмечает Оксана Полякова.

Самым обременительным активом сегодня является инвестиционное жилье, которое покупают для перепродажи перед сдачей дома. Но сегодня спрос на квартиры падает, и особенно в новостройках, где надо вкладываться еще и в ремонт. В итоге инвесторы выходят на рынок аренды. Чтобы минимизировать свои затраты на подготовку жилья к сдаче, собственники готовы предложить его в аренду "под ремонт". То есть все работы за свой счет будет делать тот, ко снимет квартиру. Сумма скидки в этом случае составляет 10-20 процентов, отмечают эксперты. Арендаторами таких объектов становятся в основном ремонтные бригады.

Массовой продажи инвестиционных квартир сегодня действительно не наблюдается. Новостройки в городах России подешевели по итогам года на 17 процентов. Люди не хотят терять накопленное. Продажи возможны среди квартир, содержание которых слишком дорого.

Также не исключены сделки по продаже инвестиционных квартир, основанные на игре цен. В Краснодаре цена "квадрата" выросла за минувший год на 18,8 процента, в Улан-Удэ, напротив, упала на 20,5 процента, в Кемерово - на 13,3 процента, Москве - на 10,5 процента.

Такая разница всегда привлекает желающих купить дешевле то, что еще вчера было не по карману. Продажу инвестиционных квартир без четкого плана вложения средств специалисты называют "паническим" и не ждут их заключения в большом количестве.

В январе на московском рынке элитного жилья было заключено на 20% сделок больше, чем в декабре 2015 года, подсчитали в «Savills Россия». По данным Kalinka Group, рост составил 25%. В «Savills Россия» утверждают, что с января 2015 года по январь 2016 года рост составил 45%, средний бюджет сделки увеличился на 25%, до 87,9 млн руб., при этом площадь квартир осталась неизменной — 118 кв. м. По данным Kalinka Group, объем предложения на первичном рынке высококачественного жилья ограничивается 46 объектами (в «Savills Россия» считают, что их 43). В январе прирост предложения составил 8%, общая площадь выставленных на продажу квартир достигла 230 тыс. кв. м.

Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия Анатолий Довгань объясняет рост покупательской активности тем, что вопреки традиции сейчас цены на первичном рынке элитных квартир номинируются в рублях. При этом клиенты по-прежнему хранят сбережения в валюте. «Если полтора года назад с бюджетом $1 млн можно было позволить себе квартиру в элитном районе площадью не больше 60 кв. м, то сейчас — почти в два раза больше»,— поясняет господин Довгань.

На вторичном рынке ситуация иная. «Цены по-прежнему в долларах, продавцам некуда спешить. Даже если продать с дисконтом в 40% квартиру, купленную, скажем, еще в 2004 году, это все равно будет выгодно»,— рассуждает эксперт.

В то же время у директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексея Трещева другие данные: в январе спрос на элитные квартиры упал на 33% по сравнению с декабрем 2015-го, но относительно января прошлого года рост все-таки наблюдался на уровне 18%.

Господин Трещев объясняет расхождение в оценках Knight Frank и риэлторов смещением границ классификации объектов. По мнению консультанта, «Savills Россия» и Kalinka Group, следуя приведенным ими же статистическим данным, в список жилых объектов премиального уровня включили квартиры бизнес-класса (в этом сегменте объем продаж был больше). По подсчетам Knight Frank, сейчас в продаже 25–30 элитных новостроек. При этом, продолжает Алексей Трещев, средневзвешенная цена в долларах в прошлом месяце сократилась на 3%, до $11,6 тыс. за 1 кв. м (за год снижение составило 20%). Рублевые цены в январе не изменились: за год упали на 12%, в среднем до 876,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Покупатели элитных квартир понимают, что текущая ситуация в экономике, когда нет каких-либо определенных прогнозов на 2016 год, не располагает к конвертации валютных сбережений в рубли и недвижимость, отмечает господин Трещев.

Если верить риэлторам, в Москве спрос на элитное жилье стал расти с ноября 2015 года, с перерывом на новогодние каникулы. В начале декабря в Kalinka Group речь шла о росте в 25%. Этот скачок продавцы объясняли ростом предложения в новых объектах, которые вышли на рынок с дисконтом и изменением срока владения имуществом, после которого его можно продать без уплаты налога на доходы. С 1 января 2016 года средства, вложенные в недвижимость, можно вернуть без уплаты НДФЛ через пять лет: все, что куплено до этой даты, продается без уплаты налога через три года. Сейчас, как объясняют в Kalinka Group, спрос подталкивает ситуация на валютном рынке.

Для сравнения: в сегменте экономкласса 2016 год начался с роста покупательского спроса. По данным «Инком-недвижимости», в январе количество звонков от покупателей, желающих воспользоваться падением цен, увеличилось на 16%, договорных обязательств о сделках — на 8,3%. Доля продаж с дисконтом составила новый исторический максимум — 82% сделок.

В октябре – декабре 2015 г. стоимость квартир снизилась в 59 регионах, отметил он. Самое значительное падение средней цены произошло в Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО), Кировской и Вологодской областях и Коми (см. график). ХМАО входит в десятку регионов, где стоимость жилья на вторичном рынке падает третий квартал подряд, заметил Сегерборг.

Аренда дешевеет

Domofond.ru также сравнил цены на аренду квартир в 78 регионах России. В 63 из них арендные ставки на однокомнатные квартиры упали за IV квартал 2015 г. на 1% и более год к году. Лидеры снижения – Брянская область (-15,7%), Бурятия (-14,7%) и Карелия (-14,6%). В Москве за этот период аренда подешевела на 8,5% до 32 600 руб. за однокомнатную квартиру в месяц.

В 22 российских регионах, по данным портала, цены, напротив, выросли, причем в трех из них – более чем на 10%. Так, в Крыму средняя стоимость 1 кв. м в IV квартале подскочила на 22,3% год к году – до 85 100 руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные Domofond.ru (также см. график). Рынок недвижимости в Крыму исторически долларовый, указывает ведущий аналитик ЦИАНа (база объявлений о продаже недвижимости) Александр Пыпин, однако в действительности при сделках часто применяется «внутренний курс», поэтому прямой пересчет по курсу ЦБ излишне драматизирует статистику цен.

В Москве средняя стоимость жилья на вторичном рынке в IV квартале 2015 г. увеличилась на 1,6% год к году – с 207 000 до 210 000 руб. за 1 кв. м. В Подмосковье за этот же период вторичное жилье подешевело на 1,4% до 84 600 руб. за 1 кв. м.

У ЦИАНа по Московскому региону другие цифры: вторичное жилье в Москве без учета элитного жилья за год подешевела в рублях на 5,1%, в Подмосковье – на 11,3%. Рост рублевой стоимости дорогих квартир был техническим из-за резкого ослабления рубля: продавцы в этом сегменте выставляют цены изначально в долларах и не всегда оперативно корректируют их, оговаривается Пыпин. Предложение находилось на высоком уровне, а снижение доходов населения привело к активному торгу между продавцами и покупателями, комментирует снижение цен на вторичном рынке столицы Марина Толстик из «Миэль – сеть офисов недвижимости». Осенью до 90% объектов продавалось с дисконтом, средний размер скидки составлял 7%, а на малоликвидные доходил до 15–20% от заявленной стоимости, поясняет Толстик.

Цены на вторичную жилую недвижимость непрерывно снижаются со II квартала 2015 г., отмечает Сегерборг, это связано с общим ухудшением экономической обстановки в стране и снижением спроса. По данным Росстата, в 2015 г. доходы населения сократились на 4%, в связи с чем потенциальные покупатели реже решаются на приобретение дорогостоящего имущества, тратя сбережения на первостепенные нужды, резюмирует аналитик.

Также, как указывается в них, Минстрой, Минэкономразвития, Минэнерго и ФАС подготовят предложения по вопросу переноса сроков усиления установленной ответственности собственников жилых помещений за отсутствие приборов учета коммунальных ресурсов на 1 января 2017 года. Кроме того, они до 10 февраля должны внести в правительство поправки в законодательство, предусматривающие перенос срока вступления в силу нормы о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на 1 января 2017 года.

Помимо этого, Минстрой, Минэкономразвития и ФАС должны подготовить предложения об ограничении до шести месяцев срока действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в случае отсутствия многоквартирных домов в управлении у лицензиата, а также по вопросу совершенствования порядка проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья и об уточнении правового статуса товарищества собственников жилья, следует из сообщения.

Кроме того, Минстрой, Минэкономразвития, Минфин, Минюст, ФАС и Минэнерго получили поручение внести до 15 февраля в правительство законопроект, допускающий возможность заключения ресурсоснабжающими организациями договоров снабжения коммунальными ресурсами с управляющими организациями, действующими от имени и за счет собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме, добавляется в них.

Поручения даны по итогам участия Медведева в форуме первичных организаций партии "Единая Россия" Москвы и Московской области "Городское развитие: жилье и ЖКХ", прошедшем 27 января.

К ним относят квартиры со "свежим" наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие "безобидные" правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи, по мнению специалистов департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.

На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.

В случае покупки такой квартиры гражданин всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей.

В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и "опередить" других претендентов. Чаще всего такие "вновь прибывшие" наследники - это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.

"Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры "неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%,- рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником".

На втором месте - квартиры с договором дарения. Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения "прикрываются" возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Еще такой нюанс - если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.

Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал "не менее близким к дарителю, нежели одаряемый". Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Головной болью для собственника может стать покупка квартиры с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме "Дуплекс", когда "милая старушка" передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она "использовала" его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие "дамы" тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы "родственники" были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Риэлторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.

В первом случае, если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на "пороге" обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки - указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.

Об этом рассказала заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина. По ее словам, серьезный рост конкуренции отмечается, несмотря на кризис и большое число предложений от частных владельцев коммерческой недвижимости.

"Сейчас на один лот претендуют в среднем 6 участников, в минувшем году этот показатель был скромнее - 3 участника на лот", - говорит Сергунина.

Доход городского бюджета тоже серьезно вырос - более чем вдвое. За месяц с небольшим деловой активности город пустил с молотка почти 40 объектов: продал 26 помещений и 12 сдал в аренду.

"Общий доход - 543 млн рублей. В начале 2015 года этот показатель составил всего 260 млн рублей", - подчеркнула Сергунина.

В департаменте по конкурентной политике подсчитали, что возросшее число участников привело и к реальному росту конкуренции - цена лотов за время аукционов в среднем выростала на 63%, что на 14% выше прошлогоднего показателя. По словам главы департамента Геннадия Дегтева, инвестиции в столичную недвижимость остаются надежным вложением в складывающейся экономической ситуации - в условиях нестабильной ситуации бизнес предпочитает вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, которая если и дешевеет, то несильно, а к тому же способна приносить доход.

Сейчас город предлагает предпринимателям более 800 нежилых помещений площадью от 5 до 1500 кв.м. под магазины, офисы, мастерские и другие виды бизнеса. Посмотреть на лоты можно на Инвестиционном портале Москвы - там есть подробное описание каждого объекта с фотографиями.

Чтобы представителям малого и среднего бизнеса было легче ориентироваться в выборе недвижимости и участвовать в торгах, чиновники начали проводить для них встречи в рамках программы "Школа инвесторов" на Бирже торгов. В павильоне №9 на ВДНХ предприниматели могут встретиться с госслужащими профильных департаментов и задать все интересующие вопросы - ближайшая встреча пройдет 17 февраля в 15:30. Традиционно такие мероприятия пользуются большой популярностью - приходят обычно несколько десятков бизнесменов и их представителей.

Интересуются больше всего небольшими помещениями - площадью от 50 до 150 "квадратов". Там можно открыть наиболее востребованные форматы торговли и услуг, не выплачивая за аренду неподъемные суммы.

Кстати

Московские власти в этом году планируют выставить на торги 25 земельных участков под строительство спортивных сооружений, по трем из них уже началась заявочная компания. В прошлом году под физкультурно-оздоровительные комплексы были сданы в аренду 10 участков, в позапрошлом - 8, так что власти констатируют растущий спрос со стороны инвесторов на подобные активы.